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Tout savoir sur l'encadrement des loyers à Paris

Posted by Kévin on 14 oct. 2019 18:00:00

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Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers a été réintroduit à Paris par décret, en vertu de la loi Elan du 25 novembre 2018. Cette loi prévoyait la possibilité, pour les communes de la « zone tendue », d’instaurer un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. C’est le choix qu’a fait la ville de Paris.

Afin de contenir la flambée des prix, un mécanisme d'encadrement des loyers applicable dans certaines régions dans lesquelles le marché est extrêmement tendu a été créé, en plus de celui d'encadrement général qui est susceptible de s'appliquer dans toutes les zones tendues. La décision d'appliquer ce dispositif d'encadrement revient à chaque commune. En application de ce mécanisme, le prix du loyer doit être fixé dans la limite d'un plafond qui varie en fonction du secteur géographique dans lequel l'immeuble se situe.

 

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Le dispositif d'encadrement a vocation à s'appliquer dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant, en autres conséquences, des niveaux de loyers élevés. La liste de ces zones, fixée par décret, correspond à celle établie pour la taxe sur les logements vacants.

Jusqu'au 25 novembre 2018, l'ensemble de l'agglomération visée devait être soumise à l'encadrement des loyers, ce qui avait posé des problèmes d'application. Seules les villes de Paris et Lille avaient mis en place l'encadrement des loyers et non l'intégralité de ces agglomérations. C'est la raison pour laquelle le tribunal administratif avait annulé les arrêtés ayant autorisé l'application du principe d'encadrement des loyers dans ces villes.

Pour que le dispositif d'encadrement s'applique, les communes situées dans les zones visées doivent en faire la demande auprès du Préfet. En juin 2019, seule la ville de Paris a sollicité le Préfet et a obtenu, par voie d'arrêté préfectoral, l'autorisation d'encadrer les loyers dans la commune dont les 80 quartiers ont été regroupés en 14 zones géographiques. Son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2019.

 

 

Plafonnement des loyers

 

Pour l'application de ce dispositif de plafonnement un arrêté préfectoral fixe chaque année :

  • Un loyer de référence. Ce loyer est déterminé par l'observatoire des loyers selon certaines modalités :
    les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location (meublée ou nue), au nombre de pièces principales et à l'époque de construction,
    les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif ;
  • Un loyer de référence majoré que le bailleur ne pourra dépasser. Ce loyer ne peut être supérieur de 20 % au loyer de référence,
  • Et un loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur est en droit de demander une augmentation de loyer pour atteindre au moins ce seuil au moment du renouvellement du bail.

 

Exemple

L'observatoire des loyers a établi le loyer de référence dans un même quartier à 20 € le m2. Le propriétaire peut donc louer son logement pour un loyer maximum de 24 € au m2 (20 + (20 x 20 %). Si le loyer est inférieur à 14 € (20 - (20 x 30 %), il pourra demander une augmentation du loyer pour atteindre ce minimum lors du prochain renouvellement de bail.

Entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement ; les différences de prix, reflétant l’état et les caractéristiques du bien, perdurent dans la fourchette de fixation libre des prix.

Ces références sont exprimées par un prix au m2 de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les locations meublées à titre de résidence principale font l'objet d'une majoration unitaire par m2 pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du-dit contrat. De la même manière, le bailleur pourra faire une demande en augmentation de loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué s'il est manifestement sous-évalué par rapport au loyer de référence. Dans ce cas, le bailleur doit joindre au contrat de bail une présentation des loyers (conclus récemment et depuis plus de 3 ans) habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

 

Où trouver les valeurs de références d'encadrement pour 2019 ?

Les valeurs d’encadrement à partir du 1er juillet 2019 sont disponibles site officiel de la préfecture de Paris.

 

 

Complément de loyer

 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières lorsque ces caractéristiques :

  • n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégories situés dans le même secteur géographique ;
  • ne donnent lieu ni à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

 

À noter

  • Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
  • Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
  • Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

 

Toutefois, force est de constater que la loi ne précise aucunement les caractéristiques d’un bien justifiant un complément de loyer, ni le montant de celui-ci. Une grande terrasse, un jardin, une vue exceptionnelle, des équipements luxueux tels qu’une piscine ou un sauna, une hauteur de plafond supérieure à 3,3 mètres peuvent par exemple donner lieu à un complément de loyer, tandis qu’un petit balcon ou le fait que le logement ait été refait à neuf ne permettra pas au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’un complément de loyer d’un commun accord. Comme indiqué précédemment, le contrat de bail doit faire mention du montant du complément de loyer, ainsi que des caractéristiques du logement qui justifient son octroi.

 

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer qui lui est appliqué dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, et le bailleur devra démontrer que le logement présente des caractéristiques justifiant ce supplément :

  • en cas de conciliation, le montant du loyer fixé dans le document de conciliation délivré par la commission, et tenant compte de l’éventuel complément de loyer, se substitue -de manière rétroactive au loyer prévu dans le contrat ;
  • en l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer (la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge).

 

 

Sanctions

 

En cas de non-respect de l'encadrement des loyers par le bailleur, plusieurs sanctions sont applicables :

  • mise en demeure préfectorale de réduire le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire sous 2 mois,
  • si la mise en demeure reste infructueuse, condamnation par le préfet à une amende administrative de 5 000 € maximum pour un particulier et 15 000 € maximum pour une personne morale et engagement d'une action judiciaire en diminution de loyer par le locataire.

 

 

Comment éviter l'encadrement des loyers ?

 

Pour éviter à l’encadrement des loyers, il existe plusieurs options car cet encadrement s’applique aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.

 

Plusieurs types de baux permettent donc de fixer un loyer libre à Paris :

 

La réglementation sur la location saisonnière à Paris rend peu avantageuse cette option. La solution la plus simple est donc de louer à une société qui y logera un salarié. Vous devrez pour cela idéalement avoir un bien de qualité meublé.

 

Notre équipe chez Revenus-Locatifs.com reste à votre disposition si vous voulez explorer plus en détails l’investissement locatif en Ile-de-France.

 

 

Référence des textes applicables

 

- LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

- Décret no 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;

- Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs ;

- Arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris (publié le 28 Mai 2019 au recueil des actes administratifs spécial n° IDF-029-2019-05) ;

- Le « MODE D’EMPLOI à l’attention des bailleurs et des locataires », édité par la préfecture de la Région ile de France 

http://www.prefectures-regions.gouv.fr/ile-de-france/content/download/58810/386839/file/Mode%20d'emploi%20%C3%A0%20l'attention%20des%20bailleurs%20et%20des%20locataires.pdf

Pour connaître les textes encore attendus en applications des seuls articles 139 et 140 de la loi ELAN qui concernent seulement l’encadrement des loyers, cf. ce tableau édité par Légifrance (p. 5 et 6) :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichLoiPubliee.do?idDocument=JORFDOLE000036769798&type=echeancier&legislature=

Le territoire de Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence :

http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/les-cartes-annexees-a-l-arrete-prefectoral-a4615.html

Topics: Actualité, Stratégie

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