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Stratégie et optimisation fiscale avec le déficit foncier

Posted by Kévin on 4 nov. 2019 16:00:00

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Dans le prolongement de l’article précédent sur la fiscalité des revenus de l’immobilier, je voudrais vous parler plus en détail des déficits fonciers et de son implication fiscale à travers des textes de lois et des exemples.

Nous nous situons toujours dans le cadre de la location vide ou non meublée. Petit rappel de notre article précédent, pour les personnes qui n'entrent pas dans le champ d'application du régime micro-foncier ou qui décident d'opter pour l'application du régime réel d'imposition, le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées (art 29 du CGI) et le total des frais et des charges acquittés (art 31, I du CGI).

 

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Détermination du résultat et répartition du déficit foncier imputable sur le revenu global

 

Le revenu net foncier imposable est obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le contribuable ou les membres du foyer fiscal. Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, le déficit ainsi constaté ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, des déficits résultant de certaines dépenses.

Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, Conformément aux dispositions du 3° du I de l'article 156 du CGI. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée. Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global (le contribuable se trouve ainsi replacé, pour les années en cause, dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif d'imputation sur le revenu global). Aucune remise en cause n'est effectuée dans les cas suivants : décès, invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit.

Exemples d’imputation des déficits en cas d’unicité ou de pluralité d’immeubleSi la détermination de la fraction imputable sur le revenu global est aisée en cas d'unicité de propriété, elle est plus délicate lorsque le propriétaire possède plusieurs immeubles ou des titres de différentes sociétés ou si une société possède plusieurs immeubles.

Lorsqu'au titre d'une année, les résultats de certains immeubles sont les uns bénéficiaires et les autres déficitaires, les déficits sont en premier lieu imputés sur les revenus positifs. Lorsqu'après cette compensation, un déficit subsiste, la fraction imputable sur le revenu global est déterminée selon les modalités présentées dans le tableau ci-dessous :

 

 
Détermination de la fraction du déficit foncier de l'année N imputable sur le revenu global ou reportable sur les revenus fonciers ultérieurs
Étape 1
Détermination du total des revenus et des charges en fonction de leur nature

Pour l'ensemble des propriétés et des titres de sociétés, il convient de déterminer le total des :

- revenus bruts ;

- intérêts d'emprunts ;

- autres charges.
Étape 2
Déduction en priorité de l'ensemble des intérêts d'emprunt du total des revenus bruts

Le revenu brut total est toujours réputé compensé prioritairement par les intérêts d'emprunts. Doivent donc être déduites en priorité de ce revenu les charges résultant des intérêts d'emprunts.

Si le résultat est négatif : Cette fraction de déficit foncier, ne provenant que des intérêts d'emprunt, sera donc exclusivement reportable sur les revenus fonciers ultérieurs (cf. II § 340).

Si le résultat est positif : Le déficit foncier de l'année N ne provient donc pas des intérêts d'emprunt.

Étape 3
Déduction de l'ensemble des autres charges du revenu net des intérêts d'emprunt (déterminé à l'étape 2)

L'ensemble des autres charges doit être déduit du revenu net des intérêts d'emprunt déterminé à l'étape 2.

Le revenu net des intérêts d'emprunt (étape 2) étant négatif, les autres charges viennent donc accroître le déficit foncier de l'année. Aussi, la fraction du déficit foncier provenant des autres charges sera imputable :

  • à hauteur de la limite annuelle de 10 700 € sur le revenu global ;
  • pour le surplus éventuel, sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette dernière fraction s'ajoute au déficit provenant des intérêts d'emprunt, déterminé à l'étape 2, pour le report sur les revenus fonciers ultérieurs. 

Le revenu net des intérêts d'emprunt (étape 2) étant positif, les autres charges après avoir compensé ce revenu, viennent constituer le déficit foncier de l'année, qui sera imputable :

  • à hauteur de la limite annuelle de 10 700 € sur le revenu global ;
  • pour le surplus éventuel, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

 

Exemple 1

Cas d’un déficit foncier < 10 700€. Un propriétaire a perçu en année N des revenus fonciers provenant de deux immeubles donnés en location nue. Son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :

 

Propriétés
Immeuble 1
Immeuble 2
Total

Revenus bruts

2 000 €

7 000 €

9 000 €

- Autres charges

- 10 120 €

- 1 120 €

- 11 240 €

- Intérêts d'emprunt

- 4 000 €

Néant

- 4 000 €

Bénéfice ou Déficit

- 12 120 €

5 880 €

- 6 240 €

 

Étape n° 1 : La somme des revenus bruts ainsi que des charges, en fonction de leur nature, est récapitulée dans la colonne « Total ».

Étape n° 2 : La somme des intérêts d'emprunt est déduite du total des revenus bruts, afin de déterminer un revenu net des intérêts d'emprunt.

Au cas présent, le revenu net des intérêts s'élève à : 9 000 € - 4 000 € = 5 000 €

Étape n° 3 : La somme des autres charges est déduite du revenu net des intérêts d'emprunt.

Au cas présent, le revenu net catégoriel après imputation du montant de la totalité des charges s'élève à : 5 000 € - 11 240 € = - 6 240 € et constitue le déficit foncier de l'année. Ce déficit est imputable sur le revenu global en totalité dès lors qu'il est inférieur à la limite de 10 700 €.

Le gain fiscal grâce au déficit utilisé sur le revenu global, en admettant que le contribuable à une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30%, sera de : 6 240€ x TMI @ 30%, soit 1 872 € d’impôt en moins. A noter que le TMI est différent selon les contribuables mais le raisonnement est le même avec un TMI à à 0%, 14%, 41% ou 45%.

 

 

Exemple 2

Cas d’un déficit foncier > 10 700€. Un propriétaire a perçu en année N des revenus fonciers provenant de deux immeubles donnés en location nue. Son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :

 

Propriétés
Immeuble 1
Immeuble 2
Total

Revenus bruts

15 000 €

10 000 €

25 000 €

- Autres charges

- 15 000 €

- 5 000 €

- 20 000 €

- Intérêts d'emprunt

- 30 000 €

Néant

- 30 000 €

Bénéfice ou Déficit

- 30 000 €

5 000 €

- 25 000 €

 

Étape n° 1 : La somme des revenus bruts ainsi que des charges, en fonction de leur nature, est récapitulée dans la colonne « Total ».

Étape n° 2 : La somme des intérêts d'emprunt est déduite du total des revenus bruts, afin de déterminer un revenu net des intérêts d'emprunt.

Au cas présent, le revenu net des intérêts s'élève à : 25 000 € - 30 000 € = - 5 000 €. Cette fraction du déficit foncier de l'année N, ne provenant que des intérêts d'emprunt, sera donc exclusivement reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.

Étape n° 3 : La somme des autres charges est déduite du revenu net des intérêts d'emprunt.

Au cas présent, le revenu net des intérêts d'emprunt étant négatif, les autres charges de 20 000 € constituent en totalité une fraction du déficit foncier de l'année N, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et reportable pour le surplus, soit 9 300 €, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ainsi, le déficit foncier de l'année N de 25 000 € est :

  • imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (gain fiscal de 10 700€ x TMI @ 30% soit 3210 € d’impôt en moins);
  • reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes à hauteur de 14 300 € (5 000 € provenant des intérêts d'emprunt et 9 300 € provenant des autres charges). Maintenant, il faut savoir quel est le gain fiscal de ces 14 300€ qui ne pourront être activés uniquement lorsque le revenu foncier net sera positif. L’année suivante, notre contribuable a 70 000 € de loyers et 50 000 € de charges. On obtient donc un revenu foncier imposable de 20 000 € qui va subir l’impôt sur le revenu selon la TMI de la personne et les prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17.2%. Le déficit antérieur de 14 300€ est donc amputé en totalité par le revenu foncier imposable de 20 000€. Le revenu foncier imposable (TMI @ 30% + PS @ 17,2%) passe donc à 5 700€, soit une économie d’impôts de 14 300 x (TMI @ 30% + PS @ 17,2%) = 6 749,6€ de gain fiscal. Si le revenu foncier net avait été inférieur à 14 300€, le mécanisme aurait dû être renouvelé l’année N+3.

 

Conclusions de ces exemples
  • Un déficit utilisé sur le revenu global (entre 0 et -10 700 €) permet un gain fiscal, en année N, égal à : Montant du déficit x TMI.
  • Un déficit reportable permet un gain fiscal plus importante dans la durée de N+1 jusqu’à N+10 : Montant du déficit x (TMI + PS).

Nous ne verrons pas dans cet article le cas d’un immeuble dont la propriété est démembrée (nue-propriété ou usufruit) mais cela fera l’objet d’un article séparé concernant les stratégies liées à ces options de détention.

 

 

Stratégie d’optimisation du déficit foncier

 

Maintenant que vous maîtrisez le mécanisme derrière le déficit foncier, nous allons voir les stratégies d’optimisation de ce déficit foncier sur les gains fiscaux. A ce stade, vous allez me poser la question suivante : puisqu’il est plus avantageux d’imputer le déficit reportable sur les revenus fonciers que sur le revenu global, est-il possible de refuser la déduction sur le revenu global jusqu’à 10 700€ ? Et bien dommage, je vais vous décevoir car l’administration fiscale impose cette imputation en année N jusqu’à 10 700€. Cependant, il y a donc un intérêt à faire d’importants travaux en année 1 plutôt que de les étaler sur deux années par exemple car dans le cas d’un étalement des travaux le contribuable va créer deux années de suite un déficit reportable sur le revenu global.

Je vais prendre un exemple pour être plus clairAdmettons un contribuable qui réalise 100 000 € de travaux et n’ayant pas de loyers pendant cette période.

  • Si les travaux sont payés entre janvier et décembre sur une année fiscale, seulement 10 700 € seront déduits du revenu global. Les 89 300 € restants seront déduits des revenus fonciers. Le gain fiscal sera alors de : 89 300 x (TMI @ 30% + PS @ 17.2%) + 10 700 x TMI @ 30% = 45 359,6 € d’impôts en moins.
  • Si les travaux sont payés sur deux années fiscales : 70 000 € payés en année 1 et 30 000 € payés en année 2. Le gain fiscal sera de 10 700€ x TMI @ 30% (Année 1) + 10 700€ x TMI @ 30% (Année 2) + (70 000€ - 10 700€) x (TMI @ 30% + PS @ 17.2%) + (30 000€ - 10 700€) x (TMI @ 30% + PS @ 17.2%) = 43 519,2€ d’impôts en moins soit un manque à gagner de 1 840,4€.

Attention tout de même à cette notion de déficit foncier qui engendre des contraintes et conditions comme nous l’avons vu au début de l’article avec la condition de louer son bien pendant 3 ans. Un autre élément à prendre en compte surtout pour les contribuables imposés à une tranche inférieure à 30% de TMI. Si vous avez utilisé le mécanisme des déficits fonciers pour vos dépenses de travaux, vous ne pourrez pas déduire le montant de ces travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière (au titre de l’impôt sur le revenu à 19% et des prélèvements sociaux à 17,2% jusqu’à la 5ème année de détention). Vous ne pouvez pas cumuler ces deux avantages fiscaux pour les mêmes travaux. On comprend bien qu’à prélèvements sociaux neutralisés, si le contribuable à une TMI à 14%, il a plutôt intérêt de ne pas activer l’utilisation du déficit foncier mais de garder la dépense de travaux pour minorer son impôt sur la plus-value où l’économie sera plus forte (19% vs. 14%). Cependant, cela suppose que le contribuable vende son bien dans les 5 ans. Vous devez faire vos calculs pour savoir ce qui sera le plus avantageux en fonction de votre situation et de choix de conservation du bien.

Comme je le dis souvent à mes clients chez Revenus-Locatifs.com, la fiscalité est vaste mais sa compréhension en est essentielle pour faire les bons choix. Nous verrons dans le prochain article l’avantage supplémentaire qu’il peut y avoir dans le cadre du dispositif de la loi Pinel ancien optimisée au Déficit Foncier.

Restez attentif !

 

Kévin Savonni

 

Sources

CGI, art. 156, I

BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-BASE-30-20

Rép. min. à M. Chatel, n° 117900, JOANQ 8 mai 2007

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