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Stratégie « buy & hold »

Posted by Kévin on 23 sept. 2019 17:20:54

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Lorsque j’interroge des investisseurs de longue date pour avoir plus de recul dans mes investissements, je leur demande : « qu’est-ce que vous auriez fait différemment depuis que vous avez commencé à investir dans l’immobilier ? ». La réponse qui revient fréquemment est la suivante : « Je regrette d’avoir vendu si tôt plusieurs appartements que j’avais à Paris ».

Il y a des exceptions bien sûr mais l’achat et la conservation d’un bien dans le patrimoine sur le long terme reste la meilleure façon d’augmenter la valeur de son patrimoine.

 

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Quels sont les avantages à la conservation du bien dans son patrimoine ?

  • 1/ Revenus locatifs : un bon investissement à l’achat vous permettra non seulement d’avoir un flux de trésorerie constant durant toutes ces années mais aussi de compenser les coûts des dépenses et du montant de l’emprunt (intérêt + capital).
  • 2/ Amortissement : lorsque l’investissement est envisagé dans une SCI à l’IS ou en régime LMNP, ces amortissements (foncier + travaux + meubles) permettent d’effacer l’impôt à payer pour les 10 premières années. Nous verrons dans les prochains articles les différents régimes fiscaux ainsi que les règles d’amortissement.
  • 3/ Capitalisation : notre méthode chez Revenus-Locatifs.com permet d’avoir un cash-flow positif après avoir payé les dépenses usuelles ainsi que le remboursement de l’emprunt. Ce remboursement du capital constitue l’effet d’enrichissement sur le long terme car une fois le prêt payé en totalité, vous n’avez plus à rembourser la banque et la valeur du bien vous appartient à 100%.
  • 4/ Levier bancaire : l’achat pour un investissement locatif est le seul actif en France où l’on peut bénéficier d’un prêt pouvant couvrir la totalité de l’investissement. Cela reste impossible pour acheter des actions en bourse ou bien n’importe quel autre placement financier. Ce financement bancaire va créer un fort effet de levier tant sur le rendement locatif que sur la plus-value potentielle du bien acheté. Par exemple, pour un investissement immobilier en achat/revente (statut de marchand de biens), la banque va demander plus d’apport, en général autour de 30% minimum du montant de l’investissement. L’effet de levier sera donc moindre. De plus dans la période actuelle de taux bas, sécuriser un emprunt reste une bonne affaire à cause du faible coût de l’argent.

 

 

Stratégie « buy & hold » vs. « achat/revente »

 

Je pense que ces deux stratégies sont complémentaires dans la constitution d’un portefeuille immobilier. La deuxième option requière un niveau de compétence technique plus élevé ainsi qu’un apport plus conséquent mais il reste le meilleur moyen pour empocher une plus-value rapidement que l’on pourra ensuite utiliser pour se constituer un patrimoine immobilier locatif. Le stratégie « buy & hold » à l’avantage de créer des revenus passifs alors que dans le cadre de l’achat/revente, il n’y a pas de revenus locatifs dans le temps, cela reste un achat spéculatif. De plus, pour générer des revenus, la stratégie d’achat/revente oblige à être constamment actif dans la recherche des biens sous-évalués, le suivi des travaux et la recherche des acheteurs potentiels. Alors que dans le cadre de l’investissement en « buy & hold », une fois que vous avez trouvé votre bien, il vous suffira de faire une fois la recherche de financement, l’exécution des travaux et vous aurez des revenus locatifs de manière récurrents.

Ce blog est fait pour vous !

Vous trouverez ici du contenu sur tout ce qu'un investisseur peut se poser comme question.

Il est le fruit des interrogations personnelles que j'ai eu lors de mon parcours d'investisseur mais aussi celui des investisseurs que je rencontre quotidiennement.

Nous parlerons ici:

  • Investissement immobilier

  • Travaux

  • Fiscalité

  • Législation

  • Stratégie

 

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