Quelles sont les missions d’un gestionnaire locatif ?

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La gestion locative d’un bien immobilier, meublé ou nu, est un sujet complexe et chronophage que de nombreux bailleurs préfèrent déléguer pour ne perdre ni leur temps, ni leur argent, ni leurs cheveux.

Le métier de gestionnaire locatif ne s’improvise pas. Il s’agit d’une profession réglementée.

Ceux qui veulent l’exercer doivent être titulaires, au minimum, d’un diplôme de niveau Bac+2, se conformer à la loi Hoquet du 2 juillet 1970 et détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », valable 3 ans et renouvelable sous obligation de formation continue.

 

Les missions d’un gestionnaire locatif sont diverses et couvrent un large champ allant de l’avant à l’après location du bien.

Il doit pouvoir justifier :

- De son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés

- De sa moralité (bulletin N°2 du casier judiciaire)

- D’une assurance professionnelle

- D’une garantie financière (au moins 30 000 € pour les deux premiers exercices et 110 000 € ensuite)

 

Les propriétaires-bailleurs qui délèguent la gestion locative recherchent la tranquillité, les revenus locatifs, l’absence de carence et de vacance locative.


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Avant la location

Le gestionnaire doit veiller à ceux que les trois diagnostics obligatoires aient été réalisés :

- diagnostic de performance énergétique

- diagnostic plomb

- ERNMT (État des risques naturels miniers et technologiques)

Au moment de la mise en location, la connaissance du marché locatif local et des prix pratiqués pour des logements équivalents est primordiale.

On peut obtenir les références des loyers observés en région parisienne à l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

Une annonce fictive dans Leboncoin permet, également, de bien évaluer l’état de la demande locative.

Mais, rien ne remplace la pratique pour déterminer le montant du loyer à appliquer et tout gestionnaire locatif qui se revendique professionnel de l’immobilier, résout « dans sa tête » l’équation valeur locative = superficie + ou -caractéristiques + ou - emplacement + ou - voisinage + ou - ambiance + ou – etc., en quelques instants.

 

Vient ensuite la recherche d’un locataire avec la rédaction et la publication des annonces.

Il faut être précis, complet et surtout donner envie, savoir faire le trou avec les autres annonces. Les qualités de communicant d’un gestionnaire locatif sont un atout de poids pour faire la différence 



La gestion des visites 

Suite aux réponses aux annonces de mise en location, le gestionnaire locatif organise les visites du logement par les candidats locataires. Une mission impossible pour qui n’est pas organisé, disponible, réactif et…patient.

Il faut ensuite étudier les candidatures et la solvabilité pour choisir un locataire à qui le mot le mot « impayé » ne collera pas comme une malédiction. Une malédiction pour le propriétaire. Car le succès du rendement locatif est étroitement lié au choix du futur locataire et à la régularité du paiement des loyers.

Le candidat locataire sera-t-il un bon locataire ? Paiera-t-il régulièrement ? Respectera-t-il le bien ? Sera-t-il source de litiges ? Entretiendra-t-il de bonnes relations avec les voisins et la copropriété ? Et, tant d’interrogations encore, qui peuvent compromettre un investissement locatif.

Nous avons publié dernièrement un article intitulé « Comment s’armer pour la chasse aux faux dossiers de locataires » qui sert de garde-fou à nombre de gestionnaires locatifs.

 

Quelles garanties exiger ? Faut-il qu’un tiers se porte garant ?

Et le chemin est encore long jusqu’à la remise des clés.

 

Le responsable de gestion locative doit gérer la rédaction et la signature du bail de location, celle de l’état des lieux d’entrée, encaisser le dépôt de garantie. Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ? Le bailleur à-t-il une assurance PNO (propriétaire non occupant) ?


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Pendant la location 

Profil polyvalent et rigoureux exigé : il relève des missions du gestionnaire locatif d’effectuer les appels du loyer et des charges, les possibles rappels et relances, d’assurer l’encaissement des fonds et leur reversement au propriétaire bailleur, hors quote-part pour frais de gestion locative et éventuels appels de fonds de la copropriété. 

Et aussi, édition et envoi des quittances de loyer, gestion des délais et des remises … les journées du gestionnaire locatif sont souvent longues, 

Au-delà de la pure gestion courante, le gestionnaire locatif doit également avoir des connaissances de droit immobilier, car il peut être conduit à engager des procédures de précontentieux pour recouvrement de fonds.

Le BTP ne peut pas lui être étranger, car il lui arrive d’avoir à se rapprocher de prestataires du bâtiment pour faire établir des devis et réaliser des travaux pendant la durée du bail.

Sans oublier de contrôler, tous les ans, si le locataire a bien souscrit à une assurance de responsabilité civile locative, de renouveler le bail, de réaliser la révision du loyer dans le respect de l’IRL (indice de référence des loyers) et de procéder à la régularisation des charges



Le départ du locataire

Si le locataire souhaite quitter le logement ou si le bailleur veut lui donner congé, le gestionnaire locatif doit s’assurer que la procédure est légale et que toutes les conditions de sortie sont requises.

L’état des lieux de sortie est une étape qui exige le plus grand sérieux, car elle détermine le montant du dépôt de garantie qui sera, ou non, reversé au locataire, en fonction des dégradations.

La récupération des clés, qui avaient été remises à l’entrée dans le logement, clôt cette étape.

 

Un éternel recommencement

Après d’éventuels travaux de rénovation ou de rafraichissement, le gestionnaire locatif se lance à la recherche d’un nouveau locataire. Recherche qu’il avait anticipée dès que le locataire avait signifié son intention de quitter le logement ou à la résiliation du bail, afin de réduire au maximum la vacance locative.

 

Et aussi

Le gestionnaire locatif ne représente pas qu’une garantie contre les risques locatifs, il peut, également, être amené à représenter le propriétaire aux assemblées générales de copropriété.

Il facilite sa déclaration de revenus par la fourniture du compte rendu de gestion locative qui ventile les sommes à déclarer en revenus fonciers.

 

Chez Revenus-Locatifs.com, notre service de gestion locative se nomme open® et a, au-dessus toutes les missions, celle de se donner à 100% pour la sérénité et la rentabilité de nos clients investisseurs, dont il gère les biens.

 

Kévin Savonni

 

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Source

https://lagestionenligne.fr/missions-gestionnaire-locatif/

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