Nantissement et prêt immobilier. In fine, fausse bonne idée ou non ?

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Pas chaud pour acheter en craquant votre assurance vie ou votre PEA ? Pas chaud pour passer par une caution ou une hypothèque ?

No problem, le nantissement peut être la solution pour votre projet immobilier.

Le nantissement fait partie des garanties, ou sûretés, qui permettent de prévenir les créanciers contre le risque d’insolvabilité des créditeurs.

Il existe deux sortes de sûreté : les réelles et les personnelles.

Le nantissement fait partie des sûretés réelles qui définissent l’ensemble des garanties prises sur des biens et qui permettent à la banque de se payer en cas de défaillance de l’emprunteur. 

Les sûretés réelles peuvent porter :

- sur des biens mobiliers : droit de rétention*, gage, nantissement 

- sur des biens immobiliers : différentes hypothèque, privilèges généraux, gage immobilier (anciennement antichrèse)

*Le droit de rétention n’est pas à proprement parler une sûreté personnelle ou réelle mais plutôt une prérogative accordée à certains créanciers de conserver un objet mobilier qui leur a été remis en vue de l’exécution d’une prestation, et ce, jusqu’à ce qu’ils soient payés des sommes qui peuvent leur être dues en vertu du contrat, à l’occasion de l’exécution duquel il est exercé.

 

Pour faire bref au sujet des sûretés personnelles, disons qu’il s’agit de garanties permettant au créancier de demander le paiement de sa créance à partir du patrimoine ou du revenu d’une autre personne que son débiteur. 

On distingue trois types de sûretés personnelles : le cautionnement, la garantie autonome, la lettre d’intention.

 

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Mais, revenons-en au nantissement comme alternative. 

En préambule, rappelons qu’il permet de ne pas avoir à souscrire d’assurance emprunteur, qui, dans certains cas, peut représenter une part non négligeable des mensualités de remboursement.

  • Le nantissement comme alternative à l’utilisation de l’assurance vie ou du PEA
    Le nantissement étant une garantie que l’on souscrit le plus souvent sur des produits d’épargne ou d’autres placement financiers, pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple et ne pas utiliser son épargne pour le financement du projet, en lieu et place de cet emprunt immobilier ?

Excellente question.

Réponse : si l’on utilise l’argent de l’épargne comme apport personnel on perd ce que celle-ci rapporte. 

  • Le rapport d’une assurance vie en unité de compte est en moyenne de 4% par an avec une prise de risque modérée (50% en actions d’entreprises, 50% en fonds euros).

A côté de cela, les banques proposent depuis des années des taux d’intérêt inférieurs à 2 % pour les prêts immobiliers. 

Les taux de prêt immobilier obtenus en octobre 2020 viennent d’être publiés et il ressort que le taux moyen est de 1,23% pour financer l’acquisition d’un logement ancien et de 1,15% pour les travaux. 

Pas nécessaire d’avoir obtenu la médaille Fields pour résoudre l’équation suivante : si 4% est considéré comme le rendement moyen annuel de l’épargne et 1,23% le taux moyen de l’emprunt immobilier, quel est le gain potentiel annuel ?

Solution : gain potentiel annuel = 4% - 1,23% = 2,77%.

Et, si l’on prend en compte le taux d’amortissement du capital (X) et le taux d’augmentation de la valeur du bien (Y), nous obtenons : rendement global de l’opération = 2,77% + X% + Y%

 

Quelques bémols tout de même.

- Il faut que le nantissement soit sans dépossession (que les rendements de l’assurance vie appartiennent à son détenteur) pour ne pas courir le risque de voir la banque récolter les fruits de l’épargne.

- Un taux de 4% annuel implique une exposition à un risque de perte sur les actions d’entreprises.

- Certaines clauses du contrat d’assurance vie peuvent obliger à maintenir la valeur de l‘épargne en cas de dévalorisation. Ce qui implique d’avoir à effectuer de nouveaux apports.

- Comme il s’agit d’un prêt bancaire classique (amortissable), il est nécessaire de posséder les moyens de rembourser tous les mois une partie du capital.

- S’il advient que les rendements de l’épargne nantie descendent en dessous du taux du prêt (TAEG), le choix du nantissement n’est pas particulièrement pertinent.

Notre conseil : oui au nantissement d’assurance vie, pour ceux qui possèdent une réserve de sécurité et des revenus qui leur permettent de faire face aux désagréments de la conjoncture.

 

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A propos du nantissement du PEA.


Nous retrouvons les mêmes avantages que pour celui de l’assurance vie. 

Revenus-Locatifs.com attire l’attention sur un point qui ne doit pas être négligé par rapport au nantissement de l’assurance vie. 

Il faut savoir que la totalité de l’enveloppe fiscale (PEA ou assurance vie) peut faire l’objet du nantissement. Tous les nouveaux apports sur ce compte seront donc, de facto, compris dans le nantissement. Cela est davantage problématique avec le PEA puisqu’il n’est pas permis d’en ouvrir plusieurs, contrairement aux contrats d’assurance vie.

Notre conseil : optez pour un nantissement partiel du compte épargne ou nantissez un produit d’épargne que vous pouvez multiplier (assurance vie, compte-titres) afin d’y effectuer les nouveaux apports.

 

Nous convenons que tout cela est relativement complexe, aussi, n’hésitez pas à nous contacter si vous désirez des éclaircissements et des précisions pour investir dans les meilleures conditions.


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Hypothèque, caution ou nantissement ?

L’hypothèque ou le cautionnement sont des garanties onéreuses

0,715% de la valeur du bien au titre des droits d’enregistrement pour l’hypothèque, hors frais de notaire. 

0,5% du montant emprunté pour obtenir une caution auprès d’un organisme de caution. 

Le nantissement demande seulement un coût d’inscription de 136 € pour une épargne nantie d’une valeur supérieure à 41 600 €.

 

 

Nantissement 

Hypothèque

Cautionnement

Frais

136 € (épargne nantie > 36 000 €)

- 0,715% de la valeur du bien

- Émoluments notaire

- 0,5% du montant emprunté

- Émoluments notaire

 

Mais, nous l’avons vu, le nantissement n’a pas que des avantages :

- Nécessité de posséder une épargne conséquente

- Intégralité des fonds nantis à la disposition de la banque prêteuse, même pour les nouveaux apports, dans le cas de nantissement total. Et ce, même si le montant du compte nanti est supérieur à celui du prêt.

- Les opérations sur les fonds nantis sont dépendantes de la volonté de la banque qui valide les nouvelles opérations à son gré.

 

  • Le contrat de cautionnement, qui fait partie des sûretés personnelles, est un contrat unilatéral, seule la caution s’engage, envers le créancier, à garantir la dette du débiteur en cas d’insolvabilité de ce dernier. C’est elle seule qui est astreinte à des obligations juridiques.

Ce contrat est avantageux pour le garant car il peut opposer le « bénéfice de discussion » à l’endroit du créancier. Il ne peut être poursuivi qu’après une procédure judiciaire engagée contre le débiteur principal.

Vu du côté créancier, le cautionnement est intéressant car il permet de constituer un second débiteur, dit débiteur accessoire ou débiteur de second rang. Mais, selon Consortium Immobilier, du fait du caractère accessoire par rapport au contrat principal, duquel est issue la créance à garantir, la caution (personne qui s’engage) peut opposer au créancier toutes les exceptions inhérentes à la dette garantie et que le débiteur principal serait en droit d’opposer au créancier. De quoi rendre certaines banques frileuses…

  • L’hypothèque qui, elle, fait partie des sûretés réelles, est un contrat entre la banque et l’emprunteur qui doit être enregistré au près d’un notaire. 

Le débiteur remet un bien immobilier, en garantie, à son créancier. Il s’agit d’une sûreté immobilière sans dépossession, le bien mis en garantie restant matériellement en possession du débiteur.

En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque est en droit de saisir le bien et de procéder à sa vente.

L’hypothèque rassure et peut faciliter l’accession à la propriété pour la majorité des crédits immobiliers.


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Alors, nantissement, hypothèque ou cautionnement ? Tout dépend de la stratégie d’investissement et de la situation personnelle. 

Le nantissement est à envisager pour ceux qui souhaitent restructurer leur patrimoine et sont à la tête d’une épargne conséquente, sachant que celle-ci ne leur appartient plus le temps du crédit mais peut leur revenir s’ils remboursent.

 

Revenus-Locatifs.com, comme son nom l’indique traite d’investissements locatifs, nous allons donc nous pencher tout particulièrement sur le nantissement dans un contexte d’achat immobilier à fin locative.


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Il est impossible d’aborder ce sujet sans aborder celui du prêt in fine.


Il s’agit d’un type de prêt essentiellement créé pour l’investissement locatif et les taux d’intérêt pratiqués sont un peu plus élevés que pour un prêt immobilier classique. Ce qui n’est pas forcément un désavantage puisque ces intérêts sont déductibles des revenus locatifs.

In fine car, on ne rembourse le capital dans son intégralité qu’à la fin du crédit, lors de la dernière mensualité. 

Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine est à taux fixe. Ainsi, pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur verse à l’établissement prêteur seulement les intérêts (calculés par rapport à la totalité du capital emprunté) et les frais d’assurance.

Si ce prêt n’existait pas, il aurait fallu l’inventer pour les adeptes de l’investissement locatif rentable. En effet, il leur permet de dégager chaque mois un excédent de trésorerie égal à la différence entre les revenus locatifs et les intérêts de l’emprunt contracté. Bonjour le cash flow. 

Ensuite, il suffit de placer ces sommes afin d’assurer le remboursement du capital.

Et quelle est la place du nantissement dans le prêt in fine ?

Après la chance au grattage, vient la chance au tirage.

Les banques ne distribuent pas les prêts in fine sur la seule bonne tête des investisseurs, mais exigent d’excellentes garanties car elles veulent être assurées que le remboursement du capital en une seule échéance sera honoré. 

Et, quelle meilleure garantie que le nantissement ?

Les investisseurs gagnent au grattage et ensuite au tirage en générant des revenus locatifs sans toucher à leur épargne.

La médaille Field du meilleur investissement locatif rentable est à portée de main. Revenons à notre équation pour définir le gain potentiel annuel à partir du rendement moyen d’épargne et le taux moyen d’emprunt immobilier, ensuite prenons en compte le rendement locatif. Rendement de 7% minimum avec Revenus locatifs.com.

Question : 

Si 4% est considéré comme le rendement moyen annuel de l’épargne et 1,23% le taux moyen de l’emprunt immobilier, quel est le gain potentiel annuel ?

Réponse : 

Gain potentiel annuel = rendement moyen de l’épargne 4% - taux moyen de l’emprunt in fine (plus élevé qu’un taux classique) 2% + rendement Revenus-Locatifs.com 7% = 9 %.

Rendement Global estimé : 9% + Y, si l’on prend en compte le taux de valorisation du bien Y.

Sans oublier, comme noté précédemment, que le nantissement est dispensé d’assurance de prêt immobilier et de frais de garantie. CQFD

Le tableau est idéal mais attention à ne pas foncer tête baissée, car il ne s’agit là que de projections. Suivons les conseils d’helloprêt qui rappelle que « Ces calculs sont donc théoriques et nécessitent d’être adaptés au cas par cas avec beaucoup de précautions ».

Chez Revenus-Locatifs.com nous savons combien ce métier est en prise directe avec la réalité, les aléas du marché immobilier, les variations du marché boursier et tant d’autres composantes. 

Si le succès dépendait seulement de théories et de formules mathématiques ça se saurait…

Peu importe la conjoncture et la situation de chacun ; quand il s’agit d’emprunter une vérité reste imparable : quel que soit le système de prêt, l’établissement bancaire demandera toujours en contrepartie des garanties sur les capacités de remboursement. 

Le nantissement est une de ces garanties et présente, comme nous l’avons vu, des avantages et des inconvénients. 

Le duo « nantissement / in fine » est séduisant à deux conditions :

- posséder une épargne importante dont on n’aura pas besoin pendant toute la durée du prêt. 

- trouver une banque qui accepte d’accorder ce genre de prêt et veut bien sortir du système de crédit amortissable, beaucoup plus courant.

 

In fine (c’est le cas de le dire) le plus sage est de nous rencontrer et de définir ensemble la meilleure stratégie d’investissement et le financement bancaire le plus approprié…

 

A la semaine prochaine,

Kévin Savonni

 

Démarrons notre collaboration →

 


Sources :

helloprêt 

https://www.hellopret.fr/pret-immobilier/n antissement-pret-immobilier/

cours-de-droit.net

https://cours-de-droit.net/surete-personnelle-cautionnement-et-reelle-gage-hypotheque-a121609144/

Wikipedia

https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Droit_des_s%C3%BBret%C3%A9s_en_France

immobilier danger

https://www.immobilier-danger.com/taux-immobilier-novembre-2020.html

Consortium Immobilier

https://www.consortium-immobilier.fr/guide/argent/3/10/40/

Pretto

https://www.pretto.fr/pret-immobilier/garantie/nantissement-pret-immobilier/

LeLynx.fr

https://finance.lelynx.fr/credit-immobilier/contrat/conditions/garanties/hypotheque/

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