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L’immobilier commercial vs. l’immobilier résidentiel

Posted by Kévin on 23 sept. 2019 17:24:04

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Si vous discutez avec des investisseurs chevronnés, vous verrez que l’immobilier commercial est un passage incontournable dans la constitution de votre patrimoine immobilier. Mais l’immobilier commercial est-il meilleur que l’immobilier résidentiel ?

Il s’avère qu’il y a des partisans convaincus des deux côtés mais on va voir dans cet article où les deux types d’investissement diffèrent.

 

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1/ La valeur foncière d’un bien commercial est plus fluctuante qu’un bien résidentiel

 

La valeur foncière d’un bien résidentiel est déterminée par la valeur moyenne des biens comparables dans un même quartier. Ceci est basé également sur les caractéristiques telles que le nombre de chambres, de salle de bains, la cuisine, la vue, l’étage, les commodités dans les parties communes, etc…

L’immobilier commercial est évalué avec une approche plus spécifique. Bien évidemment, la comparaison avec des biens similaires est une approche basique. Mais la valeur foncière est basée essentiellement sur les montants de revenus générés par l’exploitant commercial.

En revanche, les biens résidentiels résistent mieux en période de ralentissements économiques que les locaux commerciaux car les locataires subissent les premiers du ralentissement de l’activité économique. A l’inverse, peu importe ce que fait l’économie, les gens ont toujours besoin d’un endroit pour vivre.

 

 

2/ Bénéficier de baux plus longs avec l’immobilier commercial

 

Les baux résidentiels ont souvent une durée de 12 mois ou 3 ans dans le cadre de la location vide. Les baux commerciaux sont souvent appelés « 3-6-9 » et ont une durée minimale de 9 ans. A l’issue de chaque période triennale (3, 6 et 9 ans), le bailleur peut demander la révision du loyer. L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée et elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéant, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. L’avantage d’un bail plus long est une meilleure assurance des flux de trésorerie. Il faut au préalable bien sélectionner son locataire et effectuer une analyse financière de l’entreprise du preneur afin de s’assurer qu’il soit en capacité de payer le montant du loyer sur le long terme.

Bien évidemment, il y a un inconvénient avec des baux long terme : si vous n’êtes pas satisfait de votre locataire, il est plus facile de ne pas renouveler un bail court terme que de rompre un bail long.

 

 

3/ L’immobilier résidentiel présente moins de barrières à l’entrée

 

Il est plus facile de commercer à investir dans l’immobilier résidentiel, car c’est plus facile à comprendre. La relation propriétaire-locataire est claire. L’expérience nécessaire pour investir dans l’immobilier résidentiel ne demande pas quelques années de pratique.

Les transactions commerciales sont beaucoup plus compliquées et les risques sont plus élevés notamment ces dernières années avec l’essor du commerce en ligne qui a engendré une fragilisation économique des commerçants de proximité. Investir dans l’immobilier commercial, c’est plutôt comme posséder une petite entreprise.

 

 

4/ Côté financement

 

Généralement, il est plus simple de financer des opérations en immobilier résidentiel. Dans l’immobilier commercial, la banque vous demandera plus d’apport, les durées d’emprunt seront plus courtes. Mais cela reste une généralité car le financement dépendra également en grande partie de l’emplacement.

 

 

5/ Le critère du rendement

 

Le rendement dans l’immobilier commercial est souvent plus élevé que dans l’immobilier résidentiel car le risque est bien plus fort. Encore une fois, cela dépend de multiples critères et il est essentiel de commencer dans l’immobilier en minimisant son risque. Une fois que vous aurez construit votre patrimoine immobilier avec des biens résidentiels, vous pourrez diversifier votre portefeuille en allant chercher de meilleurs rendements dans les locaux commerciaux. Il faut surtout investir où vous comprendrez le mieux les tenants et aboutissements d’une stratégie plutôt qu’une autre.

Il y a de multiples aspects dans ces deux types d’investissement et pour mes clients chez Revenus-Locatifs, je les accompagne dans l’investissement résidentiel mais aussi dans l’achat de locaux commerciaux. Il y a toujours des avantages et des inconvénients dans un type d’investissement par rapport à l’autre mais l’essentiel est de trouver des niches rentables permettant de minimiser le risque de l’investissement.

 

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Il est le fruit des interrogations personnelles que j'ai eu lors de mon parcours d'investisseur mais aussi celui des investisseurs que je rencontre quotidiennement.

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