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Le financement d’un bien locatif : l’effet de levier bancaire

Posted by Kévin on 23 sept. 2019 17:23:25

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Est-ce qu’il vaut mieux payer avec notre propre épargne ou bien via de la dette bancaire ? Certains investisseurs préfèrent acheter comptant pour de bonnes raisons : 1/ parce qu’ils ont suffisamment de liquidité en banque, 2/ parce qu’ils évitent de payer des intérêts à la banque et 3/ parce qu’ils font de meilleurs achats (les vendeurs préfèrent une personne n’ayant pas d’emprunt à faire).  D’autres choisissent de financer le bien par de la dette car ils n’ont pas assez de liquidité pour acheter un bien ou qu’ils ne veulent pas immobiliser trop de capital dans chaque bien locatif.

Une fois ces généralités dites, je conseillerais même aux investisseurs ayant suffisamment de liquidité, de s’endetter du fait de l’environnement de taux très bas que nous vivons actuellement. Creusons un peu plus le mécanisme du levier bancaire.

 

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Le pouvoir de la dette

 

Quand je parle de s’endetter, c’est bien sûr dans un objectif d’emprunter de l’argent pour effectuer des investissements rentables et non pour financer ses loisirs. La « bonne » dette est celle qui vous permet d’investir massivement si vos projets d’investissement sont bien montés et bénéficier également d’avantages fiscaux.

 

 

Qu’est-ce que le levier bancaire ?

 

Lorsqu’un investisseur emprunte de l’argent pour son investissement immobilier, il accroît son rendement potentiel. On parle alors d’effet de levier. Je vous donne un exemple comment l’effet de levier fonctionne :

Vous avez 100 000€ de liquidité à investir dans un bien locatif régénérant des revenus locatifs nets avant impôts de 400€ par mois, c’est-à-dire votre loyer moins vos dépenses. Le bien s’apprécie de 3% chaque année. Après trois ans, vous vendez votre maison. La plus-value brute avant impôts est de 9 272,7€, ce qui porte votre gain avant impôts à 23 672,7€, soit 23,67% en trois ans (Par simplicité pour la démonstration de l’effet de levier, j’ai pris un gain avant impôts et sans frais d’agence/de notaire mais le calcul est plus complexe que cela). Bien qu’un rendement annuel de 7,34% par an ne soit pas mauvais, il n’en est rien comparé à un investissement avec de la dette bancaire.

Au lieu d’acheter un bien locatif avec vos liquidités pour 100 000€, vous décidez d’emprunter 90 000€ et de mettre seulement 10 000€ de vos liquidités. Avec les mêmes hypothèses de revenus locatifs et de plus-value annuelle de 3%, votre plus-value brute avant impôts sera toujours de 9 727,7€ mais en revanche vos revenus locatifs nets seront plus bas, à 250€ par mois, du fait du remboursement de l’emprunt. Votre gain sur les trois années (plus-value + revenus locatifs nets) sera de 18 272,7€, soit un rendement de 182,7% (18 272,7€ / 10 000€ ton investissement de départ) ou 41,4% par an à comparer avec les 7,34% dans le premier cas !

Comme vous pouvez le constater l’investissement immobilier avec de la dette bancaire permet de gagner en effet de levier. Ce n’est pas l’objet de cet article mais il y a bien plus d’avantages notamment au niveau de la fiscalité immobilière à effectuer des opérations via de la dette car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

En revanche l’utilisation de la dette bancaire n’est pas sans risque car les mensualités de crédit vont diminuer vos revenus locatifs nets. Dans le cas d’une baisse des prix de l’immobilier ou de vacances locatives qui durent, le phénomène de l’effet de levier fonctionne également dans le sens inverse, c’est-à-dire à la baisse.

 

 

Atténuer les risques

 

Tout d’abord, il faut étudier assez finement la valeur foncière du quartier ou de la ville cible. Ensuite, les investisseurs expérimentés vous le diront mais il faut toujours disposer de liquidité pour palier à des phénomènes temporaires pour ne pas être pris de court et devoir vendre en catastrophe, c’est-à-dire de la pire des façons. Je conseille toujours à mes clients d’avoir minimum 6 mois de loyers d’avance en liquidité de manière constante sur son compte bancaire et même si les revenus locatifs nets seront positifs, c’est-à-dire dégageront un flux de trésorerie positif tous les mois, de mettre de côté une partie substantielle de cette trésorerie positive.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le montage de projet immobilier avec de la dette bancaire, n’hésitez pas à nous contacter car nous conseillons des dizaines de clients dans leurs opérations immobilières.

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Il est le fruit des interrogations personnelles que j'ai eu lors de mon parcours d'investisseur mais aussi celui des investisseurs que je rencontre quotidiennement.

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