Investir dans le bitcoin ou l’immobilier locatif ?

 

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Vous voulez investir, mais… 

Bitcoin ou immobilier ? Cryptomonnaie ou pierre ? Or numérique ou actif concret ? 

Le combat n’est pas celui des modernes contre les anciens, celui du digital contre le bon père de famille. D’ailleurs, il ne s’agit pas d’un combat mais de choix différents. Résolument différents…

Bitcoin et immobilier sont deux types d’investissement qui n’ont rien de commun.

Monnaie électronique et cryptée, particulièrement clivante, mais dont la réalité n’est plus à prouver, rendons-nous à l’évidence : le bitcoin est là et bien là.

Comme tous, ses hausses exponentielles nous ont donné l’envie de « tenter le coup » et comme tous, ses chutes et son rang au palmarès des escroqueries nous ont refroidis. 

En nos temps incertains, on entend même dire qu’il serait une valeur refuge. Refuge, au même titre que l’or… Les sceptiques déclareront que l’on marche sur la tête et ses partisans qu’il est enfin reconnu à sa juste valeur. 

Ces quelques mots de journaldunet.com, datant de septembre 2020, expriment parfaitement l’électrochoc qu’il a provoqué dans le monde de la finance et des investisseurs : « Comble du comble, les banques elles-mêmes se mettent à investir dans le bitcoin ! C’est comme si la justice américaine s’était alliée à Al Capone pour gérer la prohibition de l’alcool… Et même si l’adage bien connu dans le monde de la bourse veut que ‘les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel’, vous ne ferez pas taire les fanatiques du bitcoin qui hurlent que le bitcoin ira ‘to the moon’ ! ».

 

Chez Revenus-Locatifs.com, même si nous avons la tête dans les étoiles, nous savons aussi garder les pieds sur terre.

Loin des chemins de la blockchain, mais plutôt dans les villes et les quartiers d’avenir de l’Île-de-France, nous accompagnons nos clients, investisseurs dans l’immobilier locatif, tout au long du processus de rentabilité

Et, le premier concept que nous les aidons à mettre œuvre est celui de l’effet de levier bancaire, le levier de l’endettement permettant d’accroitre leur capacité d’investissement. 

Plus ils empruntent à la banque, plus la rentabilité du projet est multipliée. 

Bien évidemment, pour maximiser l’effet de levier bancaire, l’opération doit présenter un cash-flow positif en ce sens que le montant des loyers hors charges perçu, et éventuellement des crédits d’impôt, doit être supérieur au montant des dépenses concernant le bien.

En somme, la clé c’est l’emprunt : il s’agit d’emprunter plus pour gagner plus. 

On dépense de l’argent qui ne nous appartient pas et le locataire en fait gagner du « vrai » chaque mois.

Alors, une question : face à de tels arguments qui est vraiment disposé, aujourd’hui, à emprunter des fonds pour les placer dans une cryptomonnaie ? Même s’il s’agit de la première d’entre elles, de la référence en la matière ? 

 

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Sur quelles sécurités s’appuyer pour miser sur une monnaie qui n’existe pas vraiment ?

Les doutes sont légitimes et les experts de CMC Markets évoquent les risques liés au trading des cryptomonnaies :

- Le bitcoin est volatil et spéculatif. Il peut chuter rapidement par centaines, voire par milliers de dollars.

- Le bitcoin, à la différence de l’euro, du dollar, ou d’autres monnaies, n’est lié à aucun gouvernement ou banque centrale et n’est pas régulé. Il ne comporte pas de garde-fous, même si les autorités financières veulent développer son encadrement 

et qu’il s’impose comme la plus rassurante des cryptomonnaies.

- Le bitcoin peut subir des piratages et se trouver affecté par des dysfonctionnements.

- Les vols de cryptomonnaie sont fréquents et il faut tout particulièrement s’assurer de la solidité et de la sécurité des plateformes qui peuvent se faire hacker et/ou connaître la faillite en emmenant dans leur chute les fonds qui y étaient placés.

L’inviolabilité qui s’appuie sur la technologie de la blockchain est avant tout théorique et chaque détournement se chiffre en millions de dollars.

La protection juridique en cas de vol est la même que celles de droit commun pour les pièces métalliques et les billets de banque.

 

Alors, investissement immobilier locatif ou

Bitcoin ?

C’est une question d’état d’esprit, Le bitcoin peut rapporter gros, très gros même. Mais cette rentabilité élevée va de pair avec des prises de risque considérables. 

L’eldorado nous fait rêver, mais quand il est tributaire d’une monnaie virtuelle, la prudence ne doit-elle pas conseiller de ne pas trop s’enflammer ?

Avec l’immobilier locatif le rêve est plus terre à terre : celui de percevoir une rente mensuelle. Et ça, c’est du tangible.

D’ailleurs, comment encaisser les bitcoins ? 

Voir la couleur de cette monnaie virtuelle n’est pas une démarche toujours simple, car se pose la question de la liquidité du bitcoin. 

Qui l’assure ? Rien, ni personne. 

Comme le précise netinvestissement.fr : « En cas de conjoncture favorable au bitcoin, ceux-ci s’échangent, s’achètent et se vendent relativement aisément mais dans le cas contraire, l’investisseur peut se retrouver bloqué pour vendre ses bitcoins et ne dispose d’aucune garantie sur le moment où ceux-ci pourront être vendus car il faut la présence d’un acheteur en face. Vous pouvez donc être confronté à la difficulté de récupérer votre argent investi en bitcoin ».

 

Ce n’est pas parce que nous sommes le spécialiste de l’investissement immobilier locatif rentable que nous vivons dans le déni de réalité et jetons tout du bitcoin.

À la date de sa première estimation, le 5 octobre 2009, un bitcoin valait environ 0,001 USD, et aujourd’hui il affiche 31 885,40 USD. Un bond spectaculaire ! Qui dit mieux ?

Les faits sont là. On peut assister à des rendements spectaculaires, et même à trois chiffres dans certains cas, sur de courtes périodes. 

Reconnaissons que le meilleur des placements dans l’immobilier locatif n’atteindra jamais ces chiffres…

Pondérons tout de même, en précisant que le bitcoin est taxé à 60% et qu’en immobilier locatif, certains régimes fiscaux permettent de ne pas payer d’impôts pendant dix ans. 

Mais, il y a la théorie et la pratique.

Finalement, si la question n’était pas seulement « Qui aujourd’hui est vraiment disposé à emprunter des fonds pour les placer en bitcoin » mais aussi « Quelle banque est prête à un investissement en bitcoin ? ». 

Nous savons tous que les établissements bancaires sont méfiants de nature et que le nom d’un notaire qui rédige les actes d’une transaction immobilière leur inspire davantage de confiance que l’obscur Satoshi Nakamoto, pseudonyme du mystérieux créateur du bitcoin.

C’est au niveau du ratio bénéfice/risque que se trouve la plus importante différence entre la pierre et la cryptomonnaie.

La sécurité éprouvée et la confiance pour l’une, la volatilité et le risque pour l’autre. 

Pour sa défense, reconnaissons que le bitcoin fait figure de bon élève dans l’univers des cryptomonnaies. Même s’il s’agit d’un univers où ¾ des investisseurs finissent par perdre le montant de leur mise…

Il n’existe aucune garantie ni protection sur le capital investi. En deux mots, on peut TOUT PERDRE.

Oui, on peut investir dans le bitcoin, mais il est préférable de ne « jouer » que ce dont on n’a pas besoin, c’est-à-dire ce que l’on peut perdre. 

Avec l’immobilier locatif on est assuré de la rentabilité du projet. Celle-ci est, de fait, plus modeste mais plus réaliste. Rentabilité tout de même de 7% minimum avec Revenus-Locatifs.com

Ça fait réfléchir.

 

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Encore quelques interrogations. 

Quid en cas de panne électrique pendant une transaction ?

Au même titre que les transactions bancaires classiques, celles en bitcoin sont sécurisées par des dispositifs ASI (Alimentation Sans Interruption).

Bien qu’il consomme d’énormes quantités d’énergie, comme nous le verrons plus loin dans cet article, le bitcoin pourrait être plus résistant aux pannes électriques mondiales que les banques, selon zephyrnet.com.

Quel degré d’anonymat pour les transactions ?

Excellente formule de cryptoast.fr : « Le bitcoin n’est pas anonyme mais pseudonyme »

Ce n’est pas le nom qui apparaît, mais l’adresse publique du wallet. Une analyse des interactions sur la blockchain peut permettre de tracer toutes les transactions.

Certaines techniques permettent d’obtenir une bonne confidentialité, cf. les explications de Morgan Richaud de KryptoSphere.

Et si le bitcoin devenait obsolète ? Hyper tendance aujourd’hui, ne veut pas obligatoirement dire encore là demain. 

Netinvestissement.fr fait remarquer que le bitcoin connaît un engouement moindre qu’il y a quelques années. Il attribue cela à la concurrence que lui livrent les autres cryptomonnaies (plus de 1 500 actuellement répertoriées) et également aux différents frais afférents aux transactions qui ont considérablement augmenté. 

Qu’en est-il- de la fiscalité et des droits de succession ?

Quoi que certains en disent, le bitcoin n’existe pas dans un vide juridique. Sa dématérialisation peut provoquer des envies d’échapper au fisc, mais celles-ci sont punies comme toute fraude fiscale.

Les transmissions de bitcoin à titre gratuit, par donation ou succession, sont soumises à des droits de succession.

D’après Matthew Burgoyne, du cabinet McLeod Law, il y aura une explosion du nombre de services qui gèrent les clés privées des portefeuilles de cryptomonnaies en cas de décès : « Il est tellement essentiel que les cryptomonnaies soient correctement accessibles aux exécuteurs testamentaires et aux héritiers : c’est un problème majeur ».

 

Mais après le verre à moitié vide du bitcoin, regardons-en le verre à moitié plein. 

Ceux qui ne voient aucun avenir au bitcoin avancent qu’ils ne peuvent pas croire à quelque chose qui n’existe pas. Que dire, alors, de tous les services dématérialisés que nous utilisons à longueur de temps ? À combien d’algorithmes confions-nous notre avenir, voire nos amours ? À combien de services virtuels faisons-nous régulièrement appel ? L’argent des e-banques et des e-cartes bancaires est-il du vrai argent ou de l’argent fictif ? 

N’en déplaise aux aigris, un code informatique est une réalité et le bitcoin est une innovation qui a toute sa place dans le secteur de la finance.

Aujourd’hui, selon thecointribune.com « Sa majesté Bitcoin assis sur son trône superforme tous les autres actifs ».

L’investisseur Raoul Pal estime que grâce à ses gains annuels de 200%, le bitcoin « mange le monde » et avale tous ses concurrents.

Le fondateur et CEO de Compound Capital Advisors, Charlie Bilello, indique qu’un investissement effectué en 2011 aurait permis d’obtenir un rendement de 6 271 233%. Aucun actif n’est en mesure de le dépasser. Le Nasdaq par exemple, offre un « maigre » retour de 512% sur la même période.

Il faut reconnaître que 2020 a été une année fructueuse pour le bitcoin qui s’octroie le titre de meilleur investissement de l’année devant l’or, les actions et toutes les autres catégories d’actifs. 

Et Zoe De la Roche de conclure, en décembre 2020 : « Peut-on réellement s’attendre maintenant à une hausse parabolique du BTC (Bitcoin) ? Faut-il désormais compter sur des gains moyens journaliers par milliers de dollars d’ici la fin de l’année 2020 ? Bitcoin ‘mange le monde’ mais son appétit est loin d’être satisfait. »

Attention à ne pas se faire dévorer en se montrant trop gourmands…

 

Quittons un instant le monde de ces chiffres venus d’une autre planète, pour prendre un peu de hauteur.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous aimons l’immobilier. Nous en aimons la rentabilité, bien évidemment, puisque c’est notre métier de garantir la plus élevée à nos investisseurs. Mais pas que… Nous en aimons tout.

Nous en aimons le plaisir de dénicher des biens décotés et off-market qui ne payent pas de mine et qui seront transformés en petits bijoux après rénovation.

Nous en aimons les sourires des propriétaires qui investissent et des locataires heureux d’occuper un logement de qualité.

Nous en aimons la plus-value et les facilités de gestion locative que nous proposons.

Nous en aimons la dimension transition énergétique qui est la signature de notre architecte d’intérieur. 

Alors que…

Alors que le bitcoin n’est pas un modèle environnemental et écologique.

Ses transactions nécessitent une consommation énergétique de plus de trente milliards de kilowatts-heure/an. Cela représente l’équivalent de la production de quatre centrales nucléaires, soit à peu près la consommation énergétique d’un pays comme la Hongrie.

 

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Encore une fois, nous allons rappeler les points forts de l’investissement immobilier locatif, tels que les présente gererseul.com :

- Un actif à la portée de tous, tangible et durable. 

- Un actif pouvant s’acheter à crédit. 

- Un bien immobilier qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux. 

- Un investissement en partie financé par les locataires. 

- Une rentabilité correcte (particulièrement élevée avec Revenus-Locatifs.com : 7% minimum). 

- Un investissement peu risqué. 

- Un contrôle total de l’investissement. 

- Peut être, à terme, utilisé pour soi ou sa famille. 

- Permet de préparer sa retraite. Facilite la transmission du patrimoine aux enfants.

 

Voilà, nous avons essayé d’être les plus objectifs possibles. Maintenant à vous de choisir…

Et, comme il ne faut pas hésiter à diversifier son portefeuille pourquoi pas un peu de bitcoin en parallèle de vos investissements avec Revenus-Locatifs.com ?

 

À très bientôt,

Kévin Savonni

 

Démarrons notre collaboration →

 


Sources

Medicis : https://www.medicis-patrimoine.com/actualites-immobilier-neuf/marche-de-l-immobilier/2020/10/01/3248-immobilier-les-francais-misent-sur-l-investissement-locatif.html

cmc markets : https://www.cmcmarkets.com/fr-fr/apprendre-a-trader-les-crypto-monnaies/quels-sont-les-risques

netinvestissement : https://www.net-investissement.fr/placement/guides/placements-originaux/faut-il-investir-dans-le-bitcoin-3192.html

thecointribune : https://www.thecointribune.com/actualites/les-gains-moyens-de-bitcoin-btc-de-200-par-an-prouvent-quil-mange-le-monde/amp/

Infinance : https://www.infinance.fr/articles/bourse/forex/article-le-bitcoin-avantages-et-inconvenients-782.htm

JDN : https://www.journaldunet.com/economie/finance/1493835-pourquoi-la-fintech-est-le-nouvel-eldorado/

zephirnet.com : https://zephyrnet.com/fr/le-bitcoin-pourrait-%C3%AAtre-plus-r%C3%A9sistant-%C3%A0-la-panne-%C3%A9lectrique-mondiale-que-les-banques/

cryptoast : https://cryptoast.fr/bitcoin-n-est-pas-anonyme-mais-pseudonyme/

thecointribune : https://www.thecointribune.com/actualites/que-deviendront-mes-bitcoins-apres-ma-mort-une-question-lancinante/amp/

masuccession.fr : https://blog.masuccession.fr/non-le-bitcoin-ne-permet-pas-dechapper-aux-droits-de-succession/

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