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Comment calculer les indicateurs de rentabilité d’un projet immobilier ?

Posted by Kévin on 7 oct. 2019 17:40:00

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Lorsque vous cherchez un bien immobilier pour un investissement locatif, comment savoir s’il est rentable ? Aucun investissement n’est sans risque. Qu’il s’agisse d’acquérir des actions ou d’acheter un bien locatif, il y a toujours un certain niveau de risque. C’est pourquoi le calcul de la rentabilité d’un bien au regard de son risque est une étape importante dans le processus de sélection. Ce type d’analyse vous aidera à prendre des décisions financières judicieuses.

Il est particulièrement important pour un investisseur immobilier d’analyser les chiffres en utilisant plusieurs formules : le taux de rendement initial, le taux de rendement des fonds propres (appelé ROE « Return on Equity »  en anglais), le taux de rendement interne (appelé TRI ou IRR « Internal Rate of Return » en anglais).

 

Calculez votre Cash Flow avec notre fichier Excel ⇩

 

Le taux de rendement initial

 

→ Le taux de rendement initial représente le rapport entre les revenus perçus hors charges (HC) au titre de la location sur une année et sa valeur d’acquisition. On parle d’un taux de rendement brut, dans le cas où les frais d’acquisition, les dépenses de travaux ne sont pas ajoutées à la valeur d’acquisition du foncier et de taux de rendement net, lorsque les frais d’acquisition (frais de notaire + commission d’agence immobilière + droits de mutation + autres commissions) et les travaux sont ajoutés à la valeur d’acquisition. Pour information, la valeur d’acquisition à laquelle ont été ajoutés ces frais d’acquisition est dite « acte en main » (AEM).

 

TAUX DE RENDEMENT BRUT  = 
LOYERS HC PAR AN / VALEUR D'ACQUISITION (FONCIER)
× 100
 
 
TAUX DE RENDEMENT NET  = 
LOYERS HC PAR AN / VALEUR D'ACQUISITION (AEM) + TRAVAUX
× 100

 

La plupart des projets d’investissement immobilier chez Revenus-Locatifs.com sont avec des travaux importants, c’est pour cela que l’on communique le plus souvent en taux de rendement net. Il faut bien distinguer la notion de taux de rentabilité, qui est un élément de départ dans notre analyse, et le rendement de vos flux de trésorerie que l’on appelle couramment le « Cash Flow ». Je vous explique ci-dessous le calcul du « Cash Flow ».

Dans un cas, on s’intéresse à la rentabilité d’un investissement à un instant T et de l’autre, on s’intéresse à la rentabilité sur plusieurs années sur la base de notre cash-flow annuel.

 

Le rendement des flux de trésorerie

 

Le rendement des flux de trésorerie : le fait de mesurer ces flux est primordial dans notre décision d’investissement.

 

Comment déterminer le calcul du « cash flow »

 

LOYERS HORS CHARGES (HC)

Le loyer annuel demandé au locataire excluant les charges locatives (Hors Charges).

+ CHARGES LOCATIVES

Il s'agit du montant des charges annuelles demandées au locataire en plus du loyer. Ce montant se calcule en prenant la part du total des charges payées qui peut être "récupérée" sur le loyer du locataire. Ce sont en fait les charges qui profitent au locataire (ascenseur, gardien, éclairage, taxe d'ordure ménagère, etc….).

CHARGES COPROPRIÉTÉ

Ce sont les charges totales payées chaque année pour l'entretien des parties communes de l'immeuble.

TAXE FONCIÈRE

Ce montant est plus ou moins élevé selon les communes.

FRAIS DE GESTION PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

Ce montant correspond généralement à un % du loyer.

GRL/GLI - ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

Il s’agit d’une assurance loyers impayés.

ASSURANCE PROPRIÉTAIRE NON-OCCUPANT (PNO)

Cela permet d’assurer le logement lorsque celui-ci est vide ou lorsqu'un dégât survient sur une partie du logement qui peut être imputée au propriétaire.

ÉCHÉANCE DE CRÉDIT

Ce montant correspond au remboursement du capital et du paiement des intérêts ainsi que de l’assurance emprunteur.

FRAIS DE COMPTABILITÉ

Dans certains cas, il est fortement conseillé de faire établir des comptes annuels par un expert-comptable.

= FLUX DE TRÉSORERIE AVANT IMPÔTS (CASH FLOW)

Ce montant correspond aux flux de trésorerie avant le paiement des impôts et des flux de financement.

 

Téléchargez votre guide d'investissement →

 

Le taux de rendement des cash flows (« Cash Flow Yield ») correspond à la formule suivante et représente le surplus de trésorerie annuel ÷ le montant global de l’investissement travaux compris :

 

CF YIELD  = 
CASH FLOW AVANT IMPÔTS / VALEUR D'ACQUISITION (AEM) + TRAVAUX
× 100
 
 
 
 

Le TAUX DE RENDEMENT DES FONDS PROPRES

 

Le taux de rendement des fonds propres : ce chiffre est le ratio des flux de trésorerie annuels avant impôts sur le montant total des liquidités investies, exprimé en pourcentage. Ce calcul est à prendre en compte uniquement dans le cas où vous mettez de l’apport dans l’opération ou quand vous payez le bien en intégralité et sans crédit. Cet indicateur vous permettra de savoir quelle est la valeur créée par cette opération, autrement dit à quel pourcentage votre argent investi (fonds propres) est rémunéré, un peu comme le livret A ou rendement d'un placement financier (Assurance-vie, SCPI, etc...)

Cet indicateur est particulièrement utile quand vous vous posez la question suivante : quel placement est le plus rémunérateur pour mon épargne ou mes liquidités investies ? De cette manière, vous pourrez savoir quel est le placement qui vous rapporte le plus d’argent pour une immobilisation plus ou moins prolongée de vos liquidités. De cette manière, vous allez comprendre à travers cet indicateur les mécanismes de l’effet de levier du crédit.

 

 

Le TAUX DE RENDEMENT INTERNE (TRI)

 

Le taux de rendement interne (ou TRI) : il s'agit d'un indicateur d'investissement que les financiers utilisent pour avoir une idée de la rentabilité de leur investissement. Vous le trouverez aussi dans des documents de foncières cotées ou non cotées. A la différence des autres indicateurs, le taux de rendement interne est une mesure de la rentabilité d'un investissement sur le long terme en se basant sur le cash flow annuel généré par ce dernier et les liquidités investies dans le temps, autrement dit, l’apport et les liquidités que l'on injecte tout au long de la durée de détention de votre investissement. Ce calcul s’effectue généralement en analysant les flux sur une période de 15, 20 ou 25 ans. Bien que le TRI soit un moyen utile d'estimer le rendement de votre bien immobilier pendant toute la période pendant laquelle vous prévoyez de le détenir, ce n'est pas la première mesure que nous utilisons lorsque nous évaluons la rentabilité d’un projet immobilier, car il repose en grande partie sur des prévisions de flux de trésorerie, incluant beaucoup d’hypothèses. Comme aucun d'entre nous n'a de boule de cristal, il est difficile de faire des prévisions des années à l'avance.

Ainsi, vous aurez un indicateur de rentabilité en fonction de votre investissement, la répartition crédit/liquidité et sa durée de détention pour vous permettre de déterminer au mieux la rentabilité de ce dernier.

 

Après avoir parlé des différents indicateurs de performance, l'un des meilleurs rendements que vous puissiez obtenir ne peut pas être calculé sur une feuille Excel… C'est l'expérience que vous allez gagner en agissant. Votre premier investissement immobilier ne fera pas de vous un millionnaire. Et c'est très bien, car ce n'est qu'un premier pas. Et la première étape mène à la deuxième. Vous apprendrez une quantité inestimable de choses en prenant des mesures, des risques et en apprenant sur le tas. L'éducation, la préparation et la recherche sont importantes, mais la clé est de commencer.

Ce blog est fait pour vous !

Vous trouverez ici du contenu sur tout ce qu'un investisseur peut se poser comme question.

Il est le fruit des interrogations personnelles que j'ai eu lors de mon parcours d'investisseur mais aussi celui des investisseurs que je rencontre quotidiennement.

Nous parlerons ici:

  • Investissement immobilier

  • Travaux

  • Fiscalité

  • Législation

  • Stratégie

 

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