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Fiscalité des revenus de l'immobilier

Posted by Kévin on 28 oct. 2019 16:00:00

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Nous allons traiter dans une série d’articles de la fiscalité liée à l’immobilier ainsi que des modes de détention. Il faut préciser que je ne suis ni expert-comptable, ni avocat fiscaliste et je conseille à mes clients de valider leur montage immobilier avec ces experts. En revanche, le contenu qui va suivre va vous permettre d’avoir une compréhension fine des mécanismes de la comptabilité et de la fiscalité immobilière.

Tout d’abord, il faut bien distinguer le mode de location de votre immobilier et les options de détention que vous souhaitez privilégier par rapport à votre fiscalité personnelle. Il existe de multiples combinaisons et je vais tenter de vous éclairer sur ces différents sujets.

 

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La première question à se poser est donc : « est-ce que je vais détenir le bien immobilier et le louer en vide ou meublé ? ». Je vais vous montrer dans cet article les impacts en termes de fiscalité dans le cadre d’une location vide. On verra ensemble les régimes de la location vide, les déclarations à effectuer, le mécanisme des déficits fonciers. Dans un deuxième article, on rentrera en détails dans la fiscalité des locations meublées. Un troisième article sera consacré aux modes de détention de l’immobilier (nom propre, SCI à l’impôt sur le revenu (IR), SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)).

 

Les choix de régime (micro-foncier ou réel)

 

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Les revenus que vous tirez de la location de biens immobiliers (appartement, maison mais aussi garage, cave, parking, etc.), appelés « revenus fonciers », sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ils s’ajoutent purement et ­simplement à vos autres revenus. En revanche, les revenus immobiliers ne sont pas concernés par l’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU à 30 %), ils sont soumis au taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Ainsi, les revenus fonciers peuvent être, dans certains cas, taxés jusqu’à 62,2% (TMI à 45% + 17,2%). C’est pour cela que les situations sont à appréhender au cas par cas en fonction des choix et de la fiscalité de chacun.

 

 

Régime simplifié du micro-foncier... dit « régime des faignants » 

 

Je vais être bref sur ce régime car ce n’est vraiment pas le régime optimal dans le cadre d’un investissement immobilier rentable car il n’optimise pas le traitement des travaux par exemple. Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Vous n’aurez qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur votre déclaration d'ensemble des revenus n°2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition.

                                                    

Exemple : Kévin loue un bien immobilier nu et reçoit 13 000 € de loyer brut par an. Il opte pour le régime micro-foncier. Le service des impôts va procéder à un abattement de 30% soit 13 000 € x 30% = 3 900 €. Kévin sera donc imposé sur une base de 13 000 – 3 900 = 9 100 €. Sa tranche d’imposition est de 30%. Les prélèvements sociaux seront donc de : 9 100 x 17.2% = 1 565,2 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 9 100 x 30% = 2 730 €. Au total, le montant de taxation s’élève donc à 4 295,2 €.

Note sur la déclaration n° 2042 : Les personnes bénéficiant de ce régime doivent reporter directement les recettes brutes perçues sur la ligne 4BE de la déclaration des revenus n° 2042, sans déduire l'abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est calculé automatiquement par le fisc.

 

 

Régime RÉEL

 

Le revenu foncier peut être déterminé de façon "réelle". Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, ou optionnel pour les revenus inférieurs ou égal à 15 000 €, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

 

Les charges de la propriété ne sont pas énumérées de façon limitative par la loi. Il convient donc d'admettre en déduction, d'une manière générale, toutes les dépenses effectivement supportées par le propriétaire répondant aux conditions générales de déductibilité. Les frais et charges déductibles pour leur montant réel, en plus de l'éventuelle déduction forfaitaire, les plus couramment rencontrés sont les suivants :

  • Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
  • Indemnités d'éviction, frais de relogement
  • Frais d'administration et de gestion
  • Frais de procédure
  • Autres frais de gestion
  • Dépenses d'amélioration et assimilées
  • Taxes foncières et taxes annexes
  • Intérêts des emprunts, l’assurance emprunteur, frais bancaires
  • Primes d'assurance
  • Provisions pour charge des copropriétaires

Je vous ferai un article plus précis sur les charges déductibles et non-déductibles avec un focus sur les travaux.

 

L'administration peut demander au contribuable des justifications sur tous les éléments servant de base à la détermination des revenus fonciers. À défaut de production de ces justifications, les revenus fonciers imposables peuvent être évalués d'office. Il est donc préférable de conserver pendant 3 ans les documents (factures, etc.) servant de moyens de preuve.

 

Exemple : Toujours le cas de Kévin qui loue un bien immobilier nu et reçoit 13 000 € de loyer brut par an. Il opte pour le régime au réel. Par ailleurs, il a payé 1 800 € d’intérêts d’emprunt, 1 500 € de taxe foncières, 500 € d’assurance et a fait 2 500 € de travaux. Dans ce régime, il sera imposé sur une base de 13 000 – 1 800 – 1 500 – 500 – 2 500 = 6 700 €. Sa tranche d’imposition est toujours de 30%. Les prélèvements sociaux seront donc de : 6 700 x 17.2% = 1 152,4 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 6 700 x 30% = 2 010 €. Au total, le montant de taxation s’élève donc à 3 162,4 € versus 4 295,2 € en régime micro-foncier.

L’arbitrage entre le régime réel et micro-foncier est donc facile à appréhender : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose.

 

Obligations déclaratives : Les revenus fonciers doivent être déclarés (sauf pour les contribuables bénéficiant du micro-foncier) sur une déclaration, annexée à la déclaration d'ensemble des revenus (n° 2042), déclinée en 2 modèles, selon la nature des biens productifs de revenus :

  • la déclaration n° 2044 qui permet à la plupart des propriétaires de déclarer leurs revenus fonciers ordinaires ;
  • la déclaration n° 2044 spéciale qui concerne les personnes qui possèdent directement ou par l'intermédiaire d'une SCI non dotée de la transparence fiscale, des immeubles en nue-propriété, ou classés monuments historiques, ou situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine. S'il souscrit une déclaration n° 2044 spéciale, le contribuable doit cocher la case 4BZ sur sa déclaration n° 2042.

 

Dans les exemples précédents, je vous ai montré un cas avec un montant faible de travaux. Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute :

  • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt,
  • sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 €.

L'imputation des déficits fonciers n'est acquise définitivement que si l'immeuble concerné est mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.

 

 

Détermination du déficit

Exemple 1

Exemple 2

A Revenu brut (loyers ou valeur locative)

5 000 €

20 000 €

B Intérêts d'emprunt

37 500 €

6 000 €

C Autres charges foncières

8 500 €

55 000 €

D Résultat foncier (A – (B + C))

- 41 000 €

- 41 000 €

E Revenu foncier

 

 

F Déficit foncier

41 000 €

41 000 €

 

 

Modalités d'imputation du déficit foncier (si F>0)

 

Exemple 1

Exemple 2

G

Fraction du déficit foncier mentionné au F résultant des intérêts d'emprunt (si B > A)

B - A

32 500 €

0 €

H

Fraction du déficit foncier mentionné au F provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt

F - G

8 500 €

41 000 €

I

Fraction du déficit foncier mentionné au H imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun (limité à 10 700 €) :

H
dans la limite
de 10 700 €

8 500 €

10 700 €

J

Fraction du déficit mentionné au H qui excède 10 700 € (si H > 10 700)

H - 10 700 €

0 €

30 300 €

K

Fraction du déficit foncier mentionné au F, imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (si (G + J) > 0) :

G + J

32 500 €

30 300 €

 

L’année d’acquisition du bien, il est fréquent que les contribuables remboursent les intérêts du prêt avant de percevoir des loyers. On a alors une première déclaration avec peu ou pas de loyers et des intérêts d’emprunts déductibles. La déclaration 2044 est indispensable et un déficit provisionné va se créer car les intérêts d’emprunt déduits ne peuvent pas être utilisés immédiatement même entre 0 et -10 700 €.

Dans le prochain article, je vais vous expliquer la gestion et la stratégie d’optimisation du déficit foncier. Restez attentif, j’ai hâte de vous partager encore plus de contenus à valeur ajoutée.

 

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