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Quels sont les dispositifs fonciers défiscalisants?

Posted by Kévin on 9 déc. 2019 17:00:00

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Nous allons aborder le thème des solutions de défiscalisation en immobilier au travers d’une série d’articles. Le premier article sera consacré aux dispositifs Pinel et Denormandie qui s’adressent aux investisseurs payants entre 5 000€ et 10 000€ d’impôts. Nous verrons dans l’article suivant, le dispositif Pinel dans l' immobilier ancien que nous optimisons avec du Déficit Foncier et enfin en dernier lieu de dispositif Malraux, tous deux sont pour les investisseurs ayant à acquitter plus de 10 000€ d’impôts par an. 


Tout d’abord faisons un tour d’horizon rapide concernant les principaux avantages accordés par les différents dispositifs fiscaux. A noter, qu’il en existe bien plus que cela mais nous allons nous focaliser uniquement sur les dispositifs que nous conseillons chez Revenus-Locatifs.com et sur lesquelles nous mettons en place des solutions de montage sur-mesure pour nos clients. Ces montages sont effectués avec l’aide d’un avocat spécialisé dans ce type d’opération pour garantir l’avantage fiscal.

 

Comme je l’explique dans le Guide de l’investisseur, je ne suis pas un grand fan des produits de défiscalisation dans l’immobilier notamment ceux commercialisés par les grandes enseignes car ces opérations présentent souvent peu d’intérêt économique même après prise en compte de l’avantage fiscal. En revanche, si certaines opérations sont attractives, elles ont toutes leurs places dans la stratégie immobilière notamment sur le plan fiscal pour les personnes imposées au taux marginal à 30% et plus.

Voici le tableau ci-dessous qui dressent une synthèse des différents avantages fiscaux  en fonction du type d'investissement retenu.

 

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Dispositifs fiscaux

Principaux avantages accordés

Niveau d’imposition

Dispositif Pinel

Réduction d'impôt pour les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, donné en location à usage d'habitation principale, dont le taux, variant en fonction de la durée d'engagement (avec prorogations possibles), peut atteindre (sur 12 ans) :

- 21 % pour les logements situés en Métropole,

- 32 % pour les logements situés Outre-mer.

Les logements doivent être situés :

- dans les zones A, A bis ou B1,

- dans une commune couverte par un CRSD ou l'ayant été à un moment quelconque au cours des 8 années précédant l'investissement (à compter du 1er janvier 2018).

Entre 5 000€ et 10 000€

Dispositif Denormandie

Réduction d'impôt pour les logements, acquis rénovés ou transformés ou faisant l'objet de travaux de rénovation ou de transformation achevés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2021, donnés en location à usage d'habitation principale, dont le taux, variant en fonction de la durée d'engagement (avec prorogations possibles), peut atteindre (sur 12 ans) :

- 21 % pour les logements situés en Métropole,

- 32 % pour les logements situés Outre-mer.

Les logements doivent être situés dans le centre-ville de certaines communes.

Entre 5 000€ et 10 000€

Pinel optimisée au Déficit Foncier

La défiscalisation Pinel optimisée au Déficit Foncier conjugue la réduction d’impôt Pinel et la déductibilité du Déficit Foncier.

L’acquisition des murs et les travaux des parties intérieures génèrent une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21% de leur montant, selon la durée de location.

Les travaux des parties extérieures sont déductibles des revenus fonciers, dès l’année de leur paiement. En cas d’absence ou d’insuffisance de revenus fonciers, ils s’imputent à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Le solde éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers, permettant d’en défiscaliser une partie.

La partie Déficit Foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales.

La défiscalisation Pinel optimisée au Déficit Foncier est immédiate, et s’étale sur 6 à 12 ans, plus la durée des travaux.

> 10 000€

Dispositif Malraux

La loi de défiscalisation Malraux permet une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux de restauration de votre investissement Malraux, à hauteur de votre quote-part et dans la limite d’un plafond.

Les dépenses de restauration (d’après la date de paiement) d’un programme Malraux génèrent une réduction d’impôt de 30% de leur montant dans les SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, ainsi que, pour les travaux décaissés avant fin 2019, dans les quartiers concernés par le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), et dans les quartiers en difficulté bénéficiant du PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés).

La réduction d’impôt est de 22% dans les SPR avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).

Le montant de travaux éligible à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 €. Depuis 2017, il est pluriannuel, sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Il est donc possible d’imputer ses travaux sur 1, 2, 3 ou 4 ans, au choix et sans excéder 3 ans après l’année d’obtention du PC.

La réduction d’impôt loi Malraux 2019 peut donc atteindre, au plus, 120 000 ou 88 000 € sur 4 ans, selon le secteur.

> 10 000€

 

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Principaux avantages des lois Pinel et Denormandie

La loi de défiscalisation Pinel 2019 ou la Pinel Denormandie accordent une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de l’acquisition. Dans la limite de 300 000 € d’investissement, une acquisition en 2019 donne lieu à une réduction d’impôt de 12% de l’investissement moyennant 6 ans de location, ou 18% sur 9 ans, ou encore 21% sur 12 ans, au choix. Nous verrons les cas seulement qui s’applique en métropole, alors qu’il existe une variante pour les Dom Tom. La défiscalisation d’un programme Pinel commence l’année de l’achèvement de l’immeuble, sans prorata temporis.

 

Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné : 

- un premier plafond s'appliquerait au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,

- un second plafond global : pour une même année d'imposition, la base de calcul de la réduction d'impôt est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.

 

Exemple : un contribuable achète une bien sous le régime Pinel de 200 000 € avec 35m² de surface habitable. Le plafond de la réduction Pinel est de 35m² x 5 500€ = 192 500 €. Cette personne verra sa réduction Pinel calculée sur une base de 192 500 € maximum malgré l’investissement de 200 000 €.

 

En cas d'acquisition d'un logement dans lequel le contribuable effectue des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation (local transformé en logement) la base de la réduction est augmentée du montant de ces travaux. 

 

A noter que depuis le 1er janvier 2018, le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt par les personnes qui exercent, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion, un acte de démarchage ou une activité d’intermédiation en biens divers ou qui se livrent ou prêtent leur concours à la réalisation de l'opération ne peut excéder un plafond, exprimé en pourcentage (lequel sera fixé par décret), du prix de revient. Ces frais et commissions correspondent aux sommes versées par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires à l’opération. Une estimation de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur du logement et le montant définitif de ceux-ci doit figurer dans l’acte authentique d’acquisition du logement. Une amende est applicable en cas de dépassement du plafond, elle ne peut excéder 10 fois le montant des frais indûment perçus.

 

Taux de la réduction d'impôt

 

Le taux de la réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement de location. Ces taux sont récapitulés dans le tableau suivant :

 

 

Engagement initial 6 ans

(Métropole)

Engagement initial 9 ans

(Métropole)

Durant la période d'engagement initial

12 %
(2 %/an pendant 6 ans)

18 %
(2 %/an pendant 9 ans)

1ère période de prorogation de 3 ans

+ 6 %
(2 %/an pendant 3 ans)

+ 3 %
(1 %/an pendant 3 ans)

2ème période de prorogation de 3 ans

+ 3 %
(1 %/an pendant 3 ans)

-

Avantage maximal sur 12 ans

21 %

21 %

 

A  noter que cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à une somme variable selon l'année d'engagement de l'investissement. Les investissements réalisés en métropole sont soumis au plafond de droit commun de 10 000 €, tandis que les investissements réalisés outre-mer bénéficient du plafond majoré de 18 000 €.


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Plafonds de loyer (Pinel & Denormandie)

Pendant toute la période couverte par l'engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface.

Un mécanisme correcteur de coefficient a été prévu afin de prendre en compte la surface habitable du logement. L'application de ce coefficient au plafond de base permet d'en majorer le montant pour les petites surfaces et de minorer celui applicable aux logements ayant une surface plus importante.

Le point d'équilibre (coefficient =1) est atteint avec les logements de 63 m2.

Ce coefficient sera toujours fixé à 1,2 pour les logements d'une surface inférieure ou égale à 38 m2.

Pour les baux conclus en 2019, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicables sont récapitulés dans le tableau ci-dessous :

 

 

Loyer de base

Loyer / m²

Coefficient multiplicateur

Zone A bis

17,17€

 

 

 

x Surface < 38m² : 1,2

x Surface > 38m² = 0,7 + 19 / Surface

 

 

 

Zone A

12,75€

Zone B1

10,28€

Zone B2 et C

8,93€

 

La surface à prendre en compte pour le calcul du coefficient multiplicateur et l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable (hors combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m).

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes dont l'occupant à l'usage exclusif. La surface ainsi définie figure dans l'engagement de location pris par le bailleur et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

A noter que ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), prise en pourcentage et 2 chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur.

 

Plafonds de ressources (Pinel & Denormandie)

Pour bénéficier du dispositif Duflot, Pinel ou Denormandie, pour les baux conclus en 2019, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, au titre de 2017 ou 2018 (si les ressources de 2018 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds suivants :

A noter également que ces plafonds sont relevés, en principe, au 1er janvier de chaque année.

Capture plafond

 

Opérations éligibles et date de réalisation : Pinel

 

La réduction d'impôt Pinel s'applique aux investissements suivants effectués entre 1er septembre 2014 au 31 décembre : 

  • acquisitions de logements neufs ;
  • acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement ;
  • acquisitions, de logements en vue de leur réhabilitation, qui ne répondent pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) ;
  • acquisitions de logements réhabilités ;
  • acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR ;
  • acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation ;
  • acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;
  • logements que le contribuable fait construire ;
  • acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

 

Seule la date de réalisation de l'investissement conditionne la nature de l'avantage accordé. 

 

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Opérations éligibles et date de réalisation : Denormandie

 

Le dispositif Denormandie vise à promouvoir la rénovation/réhabilitation de l'habitat ancien en centre-ville. 

Ainsi, alors que de nombreux investissements sont éligibles à la réduction Pinel (acquisition de logement neuf, en l'état futur d'achèvement, que le contribuable fait construire...), seuls 2 types d'investissements sont éligibles dans le cadre du volet Denormandie :

  • les acquisitions de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation,
  • les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement.

 

A noter que les acquisitions de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation sont éligibles à la réduction d'impôt uniquement dans le cadre du volet Denormandie. Les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement sont quant à eux éligibles à la fois dans le cadre du volet Denormandie et dans le cadre du Pinel classique.

 

Pour être éligibles, les investissements doivent en principe être réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021. 

Cependant, l'administration a précisé que la réduction ne s'appliquait qu'aux investissements dont le fait générateur (date d'acquisition ou d'achèvement des travaux ou du logement si elle est postérieure) intervient après le 27 mars 2019 (date de publication des décrets d'application du dispositif Denormandie).

 

Pour les acquisitions de logements faisant l'objet de travaux de rénovation ou de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de travaux de transformation en logement, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du logement ou du local destiné à être transformé.

Le montant des travaux réalisés, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. La notion de coût total de l'opération correspond au prix de revient du logement.

Dès lors que les travaux doivent être réalisés par une entreprise, sont ainsi exclus du calcul de la réduction d'impôt :

  • les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
  • le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation de ces matériaux par l'entreprise sont en revanche prises en compte.

 

Pour conclure sur ce sujet, il existe beaucoup de cas particuliers dans le cadre de ces régimes de défiscalisation. Dans le cadre d’une stratégie immobilière et fiscale, l’acquisition d’un bien, en neuf pour le Pinel et en rénovation pour le Denormandie, fait partie intégrante des choix qu’un particulier doit prendre en compte. Nous verrons dans le prochain article, le régime défiscalisant du Pinel optimisée au Déficit Foncier avec des exemples précis. 

Pour toute demande d’information, l’équipe de Revenus-Locatifs.com reste à votre disposition.

A bientôt,

Kévin Savonni

Topics: Fiscalité, Stratégie

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