Démembrement et déficit foncier ou comment acheter sans se faire imposer ET en transmettant son patrimoine

Démembrement immobilier

 

Démembrement ? Vous avez dit démembrement ?

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (celui de l’utiliser et d’en percevoir les revenus).

Ces deux droits, sont exercés par deux personnes différentes et, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut effectuer seul la vente du bien. Ils ne sont pas en situation d’indivision mais de démembrement de la propriété.

L’accord des deux parties est obligatoire pour en céder la pleine propriété.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier et la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire qui devient seul propriétaire. 

On dit qu’il y a reconstitution de la propriété.

Si le nu-propriétaire décède, la nue propriété revient aux héritiers et entre dans la succession pour sa seule valeur.

Il y a démembrement simple et démembrement croisé.

 

- Le démembrement simple

Il s’agit d’un montage où l’usufruit du bien est acquis par une personne (souvent un parent) et la nue-propriété par une autre (habituellement un enfant). 

Au décès du parent usufruitier, l’enfant nu-propriétaire devient propriétaire sans frais de succession, car il n’y a pas de transmission, mais extinction de l’usufruit.

Si deux parents (père et mère) achètent l’usufruit, il faut prévoir qu’il soit réversible sur la tête du parent survivant au décès de l’autre, afin qu’il puisse continuer d’en bénéficier jusqu’à son propre décès.

Le démembrement est une bonne solution pour assurer sa succession tout en conservant la jouissance du bien, et ce, à des conditions fiscales avantageuses

Acheter en démembrement est plus économique, car le montant de la nue-propriété et celui de l’usufruit sont évalués séparément selon la durée de l’usufruit s’il s’agit d’un usufruit temporaire ou de l’âge de l’usufruitier s’il s’agit d’un usufruit viager.

Lors de l’achat, le nu-propriétaire et l’usufruitier paient chacun une part réduite par rapport à un achat en pleine propriété. Il en est de même pour les frais de notaire, les droits d’enregistrement et la publicité foncière.

 

- Impôts et charges

Du fait que l’usufruitier perçoive les revenus du bien il est tenu en contrepartie de régler les frais liés à l’entretien courant du bien, la taxe foncière, la taxe d’habitation (si le bien est loué, c’est le locataire qui s’en acquitte) et les charges de copropriété. 

L’usufruitier doit déclarer la valeur du bien au regard de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) comme s’il en était propriétaire, à l’exception toutefois du cas où l’origine du démembrement de propriété est légal, comme par exemple l’usufruit du conjoint survivant prévu par l’article 757 du Code civil en l’absence de libéralité (testament, donation au dernier des vivants, donation, etc.). Dans ce cas, l’usufruitier déclare à l’IFI la valeur de son usufruit, le nu-propriétaire la valeur de sa nue-propriété.

 

Le nu propriétaire doit régler les gros travaux de réparation sauf si ceux-ci ont été occasionnés par le défaut de travaux d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier est aussi concerné. 

Article 605 du code civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. » 

Article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Notons que ces articles ne sont pas d’ordre public en matière de démembrement de propriété. Les parties peuvent y déroger expressément dans des clauses ou conventions régissant le démembrement de propriété.

Revenus-Locatifs.com conseille de détailler la répartition des charges dans une convention signée par les deux parties chez un notaire.

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- Le démembrement croisé

Dans le cas du démembrement croisé, une personne acquiert la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre moitié. L’autre détient l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue propriété de la moitié détenue en usufruit. Au décès de l’un des acquéreurs, l’autre, récupérant l’usufruit des parts qu’il possède déjà en nue-propriété, obtient l’usufruit sur l’intégralité du bien.

 

Avantages du démembrement croisé 

 

1- L’acquéreur survivant, récupérant l’usufruit sur la totalité du bien, peut continuer à l’habiter et même le mettre en location et en percevoir les revenus. 

2- Dans le démembrement croisé, le survivant est exonéré des droits de succession et la transmission du bien s’en trouve facilitée. Le testament est bien moins avantageux car, en général, les droits de succession pour le conjoint survivant, hors mariage, s’élèvent à 60%

3- Au décès du second acquéreur, les enfants, de l’un et l’autre des conjoints entrent équitablement en possession du bien. Ce montage est donc également avantageux sur le plan civil, car en évitant d’utiliser le testament, les acquéreurs échappent aux difficultés liées à la réserve héréditaire des descendants

Ce montage est idéal pour les concubins, les partenaires pacsés qui souhaitent acheter un bien en commun et les familles recomposées : ni le conjoint ni les enfants d’une première union ne sont pénalisés. Après le décès d’un des deux conjoints, l’autre peut rester dans les lieux sans déshériter les enfants du défunt. 

 

Le démembrement croisé

Couple « A » + « B » achète un bien en démembrement croisé

(une moitié nommée « 1 » et une moitié nommée « 2 »)

« B » décède

Au moment de l’achat « A » possède :

Au moment de l’achat « B » possède :

Au décès de « B »

« A » possède :

½ de « 1 » en nue-propriété

½ de « 2 » en nue-propriété 

toujours son ½ de « 1 » en nue-propriété*

½ de « 2 » en usufruit

½ de « 1 » en usufruit

son ½ usufruit de « 2 » + le ½ usufruit de « 1 » qui appartenait à « A » = la totalité de l’usufruit.

À possède donc la pleine propriété de la moitié du bien et la totalité de l’usufruit

* « B » peut recevoir, par legs ou héritage, l’autre moitié de la nue-propriété

 

Le démembrement croisé peut également être réalisé par le biais d’une SCI (généralement familiale). 

Si les membres de la SCI, ne sont que deux, chacun devient propriétaire de la moitié des parts de la SCI et, tout en conservant l’usufruit, cède à l’autre la nue-propriété de ses parts.

Comme lors d’un achat hors SCI, au décès du premier membre, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts et reste usufruitier de l’autre moitié.

Sauf disposition contraire prise par le défunt, des héritiers reçoivent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts.

Dans l’hypothèse d’un démembrement sur les parts sociales, il y aura lieu de prévoir dans les statuts que le droit de vote appartient à l’usufruitier, permettant ainsi de contourner la règle selon laquelle l’unanimité entre usufruitier et nu-propriétaire est de mise pour vendre le bien immobilier, l’usufruitier décidant seul de l’aliénation du bien immobilier.

Attention au piège fiscal du démembrement croisé : si les co-acquéreurs ont des droits dans la succession de l’autre, l’administration fiscale présume que le bien appartient en pleine propriété au défunt. Pour faire tomber la présomption, il y a lieu de justifier l’existence du démembrement par un acte à titre gratuit antérieur (succession, donation, etc.).’



Démembrement ET déficit foncier : la stratégie gagnante 

 

Pour un bien mis en location nue, le montant des loyers est perçu par l’usufruitier qui doit s’acquitter du paiement de l’impôt sur le revenu foncier. 

Le Blog Patrimoine nous rappelle la doctrine fiscale pour les biens démembrés mis en location : « Les revenus procurés par la location d’un immeuble dont la propriété est démembrée sont imposables au nom de l’usufruitier. En cas de démembrement du droit de propriété d’un immeuble donné en location entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. »

 

- Dépenses déductibles et déficit foncier

Si l’usufruitier est tenu de payer les travaux d’entretien du bien, il pourra compter sur les travaux déductibles de ses revenus fonciers pour optimiser son investissement. 

Lorsque le montant des travaux déductibles est supérieur au montant des revenus fonciers bruts, l’usufruitier peut les déduire sur le revenu global (et non le revenu imposable) dans la limite de 10 700 €, puis sur les revenus fonciers des années suivantes pendant dix ans.

Nous empruntons au Blog Patrimoine la liste des charges déductibles des revenus fonciers pour la détermination du revenu imposable selon l’article 31 du code général des impôts : 

Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire).

Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente, correspondant à des charges non déductibles.

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu (réduction d’impôt pour travaux liés à la consommation énergétique des bâtiments). 

Les impôts, autres que ceux incombant normalement à l’occupant, perçus, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Principalement la taxe foncière.

Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.

Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

 
- Revente et plus-value

Dans le cas de revente, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien avant travaux

Les frais pour travaux ayant déjà été déduits des revenus fonciers ne peuvent l’être une nouvelle fois pour le calcul de la plus-value immobilière.

Cette plus-value immobilière se trouvera totalement exonérée après trente ans de détention du bien.

C’est la date d’acquisition qui constitue le point de départ de cet abattement pour durée de détention (exonération de l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et exonération des prélèvements sociaux après trente ans).

 

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Combinaison du démembrement, du déficit foncier et achat en Île-de-France : la stratégie hypergagnante 

 

Il existe en Île-de-France, dans des villes d’avenir, des biens nécessitant des travaux de réparation et de rénovation qui permettent une mise aux normes d’habitabilité et énergétiques déductibles des revenus fonciers. Revenus-Locatifs.com est le chemin le plus court et le plus sûr pour y accéder.

Parmi les stratégies patrimoniales idéales pour investir dans l’immobilier locatif rentable en Île-de-France, nous plaçons la combinaison du démembrement et du déficit foncier aux toutes premières places pour son cadre fiscal et la possibilité de transmettre le bien aux enfants, au moindre coût.

Aussi, nous vous invitons à nous rencontrer pour définir et mettre en œuvre la meilleure stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif rentable. 

 

Bonus : démembrement et donation

On ne peut pas traiter le sujet du démembrement sans évoquer celui de la donation.

Plus l’usufruitier est jeune plus son droit d’usufruit est appelé à perdurer et plus sa valeur sera élevée. A contrario, plus il devient âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue. 

Une donation avec réserve d’usufruit n’est taxée qu’au moment du démembrement. À la reconstitution de la pleine propriété (décès du donateur), les héritiers n’ont rien à payer.

 

Barème fiscal de l’usufruit 

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit 

(Celui qui donne)

Valeur de la nue-propriété

(Celui qui reçoit)

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Au-delà

10%

90%



Les donations bénéficient d’abattements : chaque parent peut donner 100 000 euros en franchise de droit tous les 15 ans, à chacun de ses enfants. Au décès du parent usufruitier, l’enfant devient propriétaire sans avoir à régler de frais supplémentaires. 

Exemple : un logement vaut 180 000 euros. Le père usufruitier est âgé de 68 ans et sa fille est nue-propriétaire

La valeur de l’usufruit s’élevant à 180 000 € x 40% = 72 000 €, la valeur de la nue-propriété est de 180 000 - 72 000 € = 108 000 €. 

L’abattement applicable aux donations en faveur des enfants étant de 100 000 €, la fille ne paiera de droits de succession que sur 8 000 € et aucun droit si le père décède plus de15 ans après la donation.

En espérant vous avoir édifiés sur le mécanisme du démembrement, à toutes fins utiles, nos avocats partenaires sont à votre entière disposition pour répondre à vos questions.

 

À très bientot,

Kévin Savonni 

Démarrons notre collaboration →

 


Sources :

 

L’EXPRESS

(https://votreargent.lexpress.fr/conseils-placements/le-demembrement-de-propriete-pour-baisser-ses-impots_2122514.html)

 

LE BLOG PATRIMOINE

https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/immobilier-locatif-lachat-en-demembrement-usufruit-nue-propriete-avec-deficit-foncier.html

https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/demembrement-immobilier/combiner-le-demembrement-dun-immeuble-locatif-et-le-deficit-foncier-pour-une-strategie-gagnante.html?amp

La financepourtous

https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/le-demembrement-de-propriete/le-principe-du-demembrement-de-propriete/

 

ooreka

https://succession.ooreka.fr/astuce/voir/397127/valeur-usufruit

 

SeLoger.com

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/qu-l-achat-immobilier-demembrement-croise-article-39139.html

 

LeFIGARO.fr

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1551737/l-achat-en-demembrement-procedure

 

MoneyVox

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/deficit-foncier-gros-travaux-report-annees-suivantes.38044/

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