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Choisir le cadre fiscal de la société civile immobilière (SCI) : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?

Posted by Kévin on 18 nov. 2019 16:00:00

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Nous allons développer dans cet article le fonctionnement et le choix entre SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Comme je le dis souvent, il n’existe pas une solution miracle mais le choix doit dépendre de l’usage du bien ainsi que de la fiscalité et de l’objectif de détention de chacun.

Une société civile immobilière est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins 2 personnes (physiques et/ou morales). La SCI est propriétaire de l'immeuble et chaque personne voulant posséder une partie du bien devient associé de la SCI et reçoit des parts sociales qui correspondent à son apport. Le fonctionnement de la SCI est défini par ses statuts qui vont déterminer les règles de gestion de la société et notamment celles concernant la répartition des bénéfices.

 

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La SCI peut être soumise à deux régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Du choix pour l'un ou l'autre de ces régimes dépendra le régime d'imposition des revenus et des plus-values réalisées. Le régime d'imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR, régime applicable de plein droit à défaut d'option pour l'IS. Toutefois, les SCI sont obligatoirement soumises à l'IS lorsqu'elles réalisent des opérations commerciales (location d'immeuble équipé pour un usage professionnel, location en meublé...).

 

 

SCI À L'IR

 

Chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice ne lui a été effectivement distribué. Si l'associé est une personne physique détenant les parts dans le cadre de son patrimoine privé, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers. Lorsque l'activité de la SCI dégage un déficit, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes comme nous l’avons vu dans les articles précédents. La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IR ou de la cession des parts de ce type de société par l'associé, relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (avec possibilité de bénéficier de l'exonération pour durée de détention ou pour cession de la résidence principale).

 

L'option pour l'IR est intéressante car elle permet d'imputer les déficits sur le revenu global des associés et de bénéficier des dispositifs de réductions d'impôt Pinel par exemple, ce que ne permet pas l'option pour l'IS. En revanche, cette option ne permet pas (contrairement à l'IS) de déduire les frais d'acquisition, de pratiquer un réel amortissement et entraîne l'imposition immédiate des résultats entre les mains des associés même en l'absence de distribution.

 

 

SCI À L'IS

 

Les revenus générés par l'activité de la SCI sont imposés à l'IS au niveau de la SCI : le bénéfice imposable est déterminé sous déduction notamment des frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation), de l'amortissement du bien, des frais financiers, de gérance, d'assurance... Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI dans la catégorie des revenus mobiliers. En l'absence de distribution, les associés ne sont pas imposés. Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être imputé que sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés. La plus-value résultant de la cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l'IS au taux de droit commun. Les plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux.

 

L'option pour l'IS est intéressante lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associés ne seront pas imposés personnellement. En revanche, si l'activité est déficitaire, il est plus intéressant d'opter pour l'IR ce qui permet aux associés d'imputer sur leurs revenus personnels la part du déficit leur revenant. L'option pour l'IS permet, d'autre part, de déduire les frais d'acquisition et de pratiquer un réel amortissement.

 

COMPARAISON DE LA FISCALITÉ DES REVENUS

 

Fiscalité des revenus SCI à l'IR, associés personnes physiques SCI à l’IS
Imposition des loyers Perçus Courus
Charges déductibles du résultat imposable
  • Frais réels
  • Charges financières dans une certaine limite
  • Frais d'acquisition
  • Amortissements
  • Charges financières sans limites
Imposition À niveau de l'associé Au niveau de la SCI
Déficit Imputable sur le revenu global dans une certaine limite

Report illimité sur les bénéfices des années suivantes

Taux d'imposition des bénéfices

Barème de l'IR + prélèvements sociaux + le cas échéant, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus

15% (s'applique sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices), 28 % (sur la tranche comprise entre 38 120 € et 500 000 €), 31 % au-delà de 500 000€ pour 2019 et 15%, 28 % au-delà de 38 120€ pour 2020

 

Exemple : Un couple a acheté un immeuble d’une valeur totale de 400 000 € avec leur SCI à l’IS. Quels sont les éléments à intégrer pour le calcul de la fiscalité :

  • Amortissement de l’immeuble : comme nous l’avons vu dans les précédents articles sur les règles d’amortissement, le calcul des dotations aux amortissement s’effectue sur chaque élément allant du terrain à l’immeuble en passant par les travaux en intégrant des calculs non linéaires. Pour la simplicité de l’exercice, nous allons prendre l’hypothèse d’amortissement sur 20 ans. Ce couple va donc pouvoir déduire du résultat comptable de leur SCI 20 000€ par an (400 000€ / 20 ans)
  • Déduction des frais d’acquisition (frais de notaire, droit d’enregistrements, etc…) : 28 000 €.

 

Prenons les hypothèses du projet :

  • Montant emprunté : 428 000 € ;
  • Mensualité : 2 100 € soit 25 200 €/an dont intérêts d’emprunt la 1ère année : 5 500 € environ ;
  • Loyer perçu : 2 800 €/mois soit 33 600 €/an ;
  • Charges courantes (dont frais de copropriété, assurances, frais de comptabilité, etc…) : 4 000 €/an.

 

 

CALCUL DE L'IMPOSITION À L'IS

 

LOYERS

33 600 €

– CHARGES

- 4 000 €

– INTÉRÊTS D'EMPRUNT

- 5 500 €

– AMORTISSEMENT

- 20 000 €

– FRAIS DE NOTAIRE

- 28 000 €

= MONTANT IMPOSABLE

-23 900 €

 

On peut donc constater qu’ils ne payeront pas d’IS les premières années par le mécanisme des déficits reportables. Ce déficit est en plus déductible des bénéfices des années suivantes. Qui dit déficit ne veut pas dire trésorerie négative car il vient principalement de l’effet « non-cash » de l’amortissement. Cet amortissement n’est pas une sortie de flux de trésorerie mais sert seulement à déterminer le résultat fiscal. L’intérêt de la SCI à l’IS réside notamment dans le fait de ne pas payer d’impôts pendant la durée de détention du bien. En revanche, il faut savoir qu’il y a une contrepartie (sinon cela serait trop simple 😉). Celle-ci concerne le mode de calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

 

 

COMPARAISON DE LA FISCALITÉ DES PLUS-VALUES

 

CESSION DE L'IMMEUBLE PAR LA SCI

Fiscalité des
plus-values

SCI à l'IR, associés personne physique

SCI à l'IS

Imposition

À niveau de l'associé

Au niveau de la SCI

Plus-values

Immobilières

  • Taux : 19% + prélèvements sociaux (PS)
  • Diminue dans le temps
  • Exonération d'IR si détention depuis plus de 22 ans et de PS au-delà de 30 ans

Professionnelles

  • Taxation à l'IS : 15%, 28 % ou 31 %
  • Réintégration des amortissements
  • Pas de diminution avec le temps

Moins-values

Pas d'imputation possible

Imputables sur les bénéfices

 

 

De manière générale, les SCI à l'IR bénéficient d'une fiscalité sur les plus-values plus favorable que les SCI à l'IS. Reprenons notre exemple avec notre couple ayant acheté un immeuble de 400 000€ où ils vont amortir le bien d’environ 20 000€ /an. Au bout de 5 ans, la valeur nette comptable de l’immeuble sera donc égale à :

400 000€ – (20 000€ x 10 ans) = 200 000€.

 

Si notre couple décide de revendre leur immeuble au prix de 450 000€, le calcul de l’impôt sur la plus-value se fera sur la base suivante :

450 000€ – 200 000€ soit 250 000€.

 

Grâce à cet exemple vous devinez que plus l’immeuble est amorti et plus la plus-value sera importante. Comme il n’y a jamais de cadeau fiscal, vous payez l’impôt au moment de la revente que vous n’avez pas payé durant la détention du bien. Il y a également un autre élément à prendre en compte concernant la fiscalité de la distribution des revenus restants de la SCI sous forme de dividendes. Ceux-ci seront imposés selon les règles fiscales qui lui sont appliquées.

 

Reprenons une dernière fois l’exemple de notre couple :

Ils devront donc payer l’IS sur la base de 250 000€ soit :

38 120€ x 15% + (250 000€ - 38 120€) x 28% = 65 044€.

 

Remarque : Ce calcul est volontairement simplifié car il faudrait réellement déduire des frais courants de l’année.

 

Par comparaison, si la SCI avait été à l’IR ou que l’achat se soit fait en nom propre, la base de calcul de l’impôt sur la plus-value n’aurait été que de 22 000 € avant abattements éventuels pour durée de détention vs. les 250 000€ de base de calcul avec l’option à l’IS.

 

Ces éléments ne concernent que la fiscalité à l’intérieur de la SCI mais que se passe-t-il si le couple décide de se verser des dividendes ? Ces dividendes seront alors imposés selon l’option fiscale la plus favorable :

 

  • le prélèvement forfaitaire unique (le PFU) d’un montant de 30% du dividende ;
  • les prélèvements sociaux (PS) de 17,2% puis l’impôt sur le revenu (IR) à la tranche marginale d’imposition après un abattement de 40%.

 

Une autre option de cession de l’immeuble consiste également en la cession des parts de la SCI au lieu de vendre l’immeuble détenu par la SCI. Voyons ensemble les arbitrages à faire avec de nouveaux exemples chiffrés :

 

CESSION DES PARTS PAR LES ASSOCIÉS
(PERSONNES PHYSIQUES)

Fiscalité des
plus-values

SCI à l'IR

SCI à l'IS

Imposition

Au niveau de l'associé

Au niveau de l'associé

Plus-values

Immobilières

Taux : 19% + prélèvements sociaux (PS)
Diminue dans le temps
Exonération d'IR si détention depuis plus de 22 ans et de PS au delà de 30 ans

Mobilières

PFU ou sur option barème progressif de l'IR avec possible abattement pour durée de détention + prélèvements sociaux (PS)

Moins-values

Pas d'imputation possible

Imputables sur des plus-values de même nature pendant 10 ans

 

Le régime des plus-values immobilières s'applique à divers cas de cession dépendant du statut fiscal de la SCI (IR ou IS) et de la qualité des associés (personnes physiques, personnes morales relevant de l'IS ou contribuables relevant des BIC, BNC ou BA). Il est parfois possible d'optimiser l'impôt à acquitter en tirant profit de nuances relatives au calcul de la plus-value selon que la SCI cède l'immeuble ou que les associés cèdent leurs parts. Par ailleurs, le choix du montant du capital social influençant la valeur des parts, influence-t-il également le montant de la plus-value ?

 

 

SCI : Champ d'application des plus-values immobilières

 

Dans le cadre des SCI à l'IR, les plus-values immobilières s'appliquent dans 2 cas de figure :

  • lorsque la SCI cède l'immeuble sauf si les associés relèvent de l'IS ou d'un régime BIC ou BA au réel, l'opération relève alors des plus-values professionnelles.
  • lorsque les parts d'une SCI à l'IR sont cédées par un associé personne physique ou relevant des BNC sauf si les parts sont représentatives de l'immeuble d'exploitation (ce dernier cas relève des plus-values professionnelles).

Cas particulier : Lorsqu'un associé personne physique cède des parts de SCI à l'IS, il relève, en principe, du régime des plus-values de valeurs mobilières et droits sociaux.

 

 

Cession des parts ou cession de l'immeuble ?

 

La détermination de la plus-value immobilière présente quelques nuances selon qu'il s'agit d'une cession de l'immeuble par la SCI ou bien des parts par les associés.

 

 

Cession de l'immeuble par la SCI

Cession des parts par les associés

Frais d'acquisition
(à titre onéreux)

Frais réels ou 7,5%

Frais réels uniquement

Frais pour travaux après 5 ans

Frais réels ou 15%

Sans objet

Durée de détention

De l'immeuble

Des parts

Éxonération si cession

Oui

Non

 

Ces nuances peuvent constituer des outils d'optimisation dans le calcul d'une plus-value en choisissant, selon le cas, de céder l'immeuble ou les parts.

 

Exemple 1

Soit une SCI à l'IR au capital de 10 000 € détenue par 2 associés égalitaires, personnes physiques. La SCI contracte un emprunt de 90 000 € pour acquérir un immeuble évalué 100 000 €. A l'échéance du crédit, 15 ans plus tard, le bien est évalué 150 000 €.

 

Bilan N      
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 10 000 €
    Emprunt 90 000 €

 

Bilan N+10      
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 10 000 €
    Compte courant 90 000 €

 

Au terme des 15 ans, deux alternatives se présentent aux associés s'ils souhaitent se dessaisir de l'immeuble :

  • si la SCI cède l'immeuble, la plus-value imposable par associé s'élèvera à 5 500 €

Prix d'acquisition : 100 000 € majoré de 15 % pour les travaux (soit 15 000 €) et de 7,5 % pour les frais d'acquisition (soit 7 500 €), soit un prix d'acquisition global de 122 500 €

Plus-value brute : 150 000 - 122 500 = 27 500 €

Plus-value nette : plus-value brute sous déduction de l'abattement de 6 % par année de détention de la 6ème à la 15ème année de détention soit un abattement de 60 % au bout de 15 ans ; 27 500 - (27 500 x 60 %) = 11 000 €, soit 5 500 € pour chaque associé.

  • si les associés cèdent leurs parts, chacun d'entre eux sera imposable sur une plus-value de 6 667 €

La plus-value se détermine comme suit : les parts en N valent 10 000 €, soit 3 333 € pour chaque associé. En N+15 elles valent 60 000 € (valeur vénale de l'immeuble évaluée à 150 000 €, moins 90 000 € en compte courant) soit 20 000 € par associé, d'où le calcul suivant par associé (20 000 - 3 333 € ) - ((20 000 € - 3 333 € ) x 60% pour durée de détention) = 6 667 €.

Dans ce cas, mieux vaut céder l'immeuble.

 

 

Exemple 1

En 1980, une SCI est constituée pour acquérir un bien immeuble d'une valeur de 75 000 €. En 2001, deux époux acquièrent 50 % chacun de l'ensemble des parts de la SCI pour un prix de 200 000 €. En 2004, ils reçoivent une offre d'achat : l'immeuble est évalué 320 000 € et les parts valent 300 000 €.

Les époux, via la SCI, ont eu intérêt à céder l'immeuble. La plus-value immobilière était en effet totalement exonérée puisque la SCI détenait l'immeuble depuis plus de 15 ans. La cession des parts aurait à l'inverse engendrée une plus-value globale de 98 000 € pour les époux. Une fois le bien cédé, la SCI a acquis en 2005 un bien évalué 300 000 €. A supposer qu'en 2026, à législation constante, l'immeuble soit évalué 500 000 € et les parts 460 000 €.

Cette fois-ci, c'est la cession des parts qui se révélerait être la plus avantageuse. La plus-value imposable serait de 20 800 € pour les époux contre 35 000 € si la SCI cède l'immeuble.

Calcul de la plus-value si les époux cèdent leurs parts : (460 000 - 200 000) - (460 000 - 200 000) x abattement de 90 % pour durée de détention (les parts sont détenues depuis 20 ans, soit un abattement de 6 % par année de la 6ème à la 20ème année) = 26 000 € pour le couple, soit 13 000 € par époux.

Calcul de la plus-value si la SCI cède l'immeuble : (500 000 € - 300 000 €) - ((500 000 € - 300 000 €) x 7,5 %) - ((500 000 € - 300 000 €) x 15 %) - ((500 000 € - 300 000 €) x 60 % d'abattement au titre des 15 années de détention) = 35 000 €.

 

Une fois que nous avons vu ces éléments de cession, il reste encore un aspect important dans le cadre d’une constitution d’une SCI, c’est le choix du niveau du capital social et de son incidence lors du traitement de la plus-value. Voyons ces éléments ensemble.

 

 

Choix du capital social et incidence sur la plus-value

 

Si le résultat est distribué, le choix d'un petit ou d'un gros capital est sans influence sur le montant de la plus-value. Néanmoins, au regard du paiement des droits d'enregistrement, un petit capital minorera la valeur des parts et donc les droits à acquitter.

 

Exemple

Une SCI est constituée pour acquérir un immeuble de 100 000 €. Deux alternatives se présentent :

  • SCI au capital de 10 000 €, ses fonds étant insuffisants, elle emprunte 90 000 €,
  • SCI au capital de 100 000 €, les associés empruntent pour apporter à la SCI.

L'objectif étant de céder les parts, le résultat est distribué. Au terme du crédit, l'immeuble est évalué 150 000 €.

 

Dans le cas d'une SCI à capital faible, les parts valent initialement 10 000 €. En cours de crédit, les échéances sont couvertes par les loyers, la trésorerie de la SCI est donc nulle, le résultat distribué ne peut être payé, il est inscrit en compte courant.

 

Bilan initial      
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 10 000 €
    Emprunt 90 000 €

 

Bilan, à l'échéance du crédit
(l'immeuble vaut 150 000€)
     
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 10 000 €
    Compte courant 90 000 €

 

 

À l'échéance du crédit les parts valent 60 000 € (valeur vénale de l'immeuble évaluée à 150 000 €, moins 90 000 € en compte courant). En cas de cession concomitante des parts et des compte courant (CC), la cession est de 150 000 € (parts 60 000 € + CC 90 000 €). La plus-value brute est de 50 000 €, et les droits d'enregistrement portent sur 60 000 €.

 

Dans le cas d'une SCI à capital élevé, les parts valent initialement 100 000 €. La trésorerie de la SCI constituée par les loyers, permet de verser le résultat (ici de même montant) aux associés. Cette trésorerie leur permet d'acquitter leurs propres échéances de crédit.

 

Bilan initial      
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 100 000 €

 

Bilan, à l'échéance du crédit
(l'immeuble vaut 150 000€)
     
Actif   Passif  
Immeuble 100 000 € Capital 100 000 €

 

À l'échéance du crédit les parts valent 150 000 € (valeur vénale de l'immeuble). Le montant de la cession (150 000 €) est identique à celui obtenu avec un petit capital. La plus-value brute est là encore de 50 000 €. Par contre les droits d'enregistrement portent sur 150 000 €, au lieu de 60 000 € dans le 1er cas. Si l'objectif est de céder les parts, il faudra distribuer le résultat, et le choix d'une SCI à petit capital permettra d'optimiser le montant des droits d'enregistrement.

 

 

CONCLUSION

 

Nous verrons dans un prochain article un arbre de décision quant au choix du mode de détention optimale (SCI IS ou IR, LMNP, Nom propre) en fonction de votre fiscalité personnelle, du type de location, des travaux à effectuer et de la durée de détention. J’espère que vous en savez maintenant plus sur les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS et que cet article vous a permis d’explorer les différentes notions relatives à la SCI à l’IS.

 

A très bientôt,

Kévin

 

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